Kasım 2007 Bülteni

30 BİN KONUT 2008' E  HAZIR

2005'in ardından gayremenkul sektörü sakin bir dönem geçirse de 2008'de yatırımlar tam gaz devam edecek. Gelecek yıl İstanbul'da 30 bini aşkın konutun inşasına başlanacak Aralarında Varyap, Teknik Yapı, Ağaoğlu, Yeşil İnşaat ve Dumankaya gibi firmaların bulunduğu pek çok şirket irili ufaklı yeni projeleri için düğmeye basmaya hazırlanıyor..

Konut yatırımları, 2008'de de tam gaz ilerliyor. 2005 yılında konut piyasasında yaşanan büyük patlamanın ardından arz ve talepte gerçekleşen bolluk yerini daha sakin bir ortama bıraksa da yeni projelerin ardı arkası kesilmiyor. Pek çok konut üreticisi talebin daraldığını ifade etse de, gelecek yıl İstanbul'da inşa edilecek markalı konutların sayısı şimdiden en az 30 bin 699 olarak hesaplanıyor.

Konut kredisinde faizlerin 2006'da yüzde 0.90 seviyesine kadar gerilemişken yeniden 1.30'lar seviyesine yükselmesi ve mortgage yasasının konut finansmanı anlamında henüz beklenen etkiyi yaratmaması nedeniyle satışların hız kestiği sektörde yatırımcı da daha temkinli. Ancak İstanbul'daki konut ihtiyacının hala karşılanmadığı görüşü yeni projelere çanak tutuyor. Konut Müsteşarlığı'nın araştırmasına göre, İstanbul'un 2010 yılı konut ihtiyacı 3 milyon 299 bin olarak saptandı. Aynı araştırmada 2000-2010 yılına kadar üretilmesi gereken konut sayısı ise 1 milyon 780 bin adet. Hal böyle olunca, İstanbul'un gözde semtlerindeki şantiye havası 2008'de de devam edecek.

Teknik Yapı, Garanti Koza, Taşyapı ve Yeşil İnşaat'ın da aralarında bulunduğu birçok ünlü firma 2008 yılında da yeni projeleri ile sahnede olacak. Dumankaya İnşaat 2008'de Bahçeşehir, Kartal ve Göztepe'de 3 yeni projeye başlayacak. Şirket, Bahçeşehir'de bin 200, Kartal'da 400 ve Göztepe'de ise 600 yeni konutun inşasına start verecek. Garanti Koza da 2008'de yoğun çalışacak firmalar arasında. Şirketin Esenyurt'ta bin 650, Beylikdüzü'nde bin 100 ve Bahçeşehir'de 700 konutluk 3 proje hedefi var. Öte yandan Varyap'ın Kurtköy'deki bin konutluk projesi ve Teknik Yapı'nın 750 konutluk Kartal projesinin inşası da 2008 yılında başlayacak. Taşyapı ise gelecek yıl Anadolu yakasında 2 bin, Avrupa yakasında ise 4 bin olmak üzere toplam 6 bin konut için düğmeye basacak. Atapol markası ile Anadolu yakasının gözde proje semti Ümraniye'de faaliyet gösteren Ergün Polat İnşaat da gelecek yıl aynı bölgede iki ayrı projede toplam 215 konut inşa edecek. Projelerden birinin adı da Atapol Vadi olacak.

BANKALAR FAİZİ DÜŞÜRDÜKÇE KREDİDE MASRAFLAR ARTIYOR

Bankaların kredi kullananlardan aldığı komisyonlar her geçen gün başka adlar altında artıyor. Bankalar genellikle kredi miktarının yüzde 2'si oranında komisyon talep ediyor. Yani, 100 bin YTL kredi kulanan bir vatandaş 2 bin YTL de komisyon ödüyor. Birçok bankada ise bu orana ek olarak bin YTL'lik sabit bir bedel de alınıyor. Vade uzadıkça alınan komisyon miktarı da artıyor. Banka şubelerinden topladığımız veriler, kredilerde komisyon yüzdesinin yüzde 4.5 ila Anadolubank'ta en yüksek düzeyine çıktığını gösteriyor. Bu bankadan 100 bin YTL kredi alan vatandaşlar 4 bin 500 YTL komisyon vermek zorunda.

Alt sınır koyuluyor
Bankalar kredi miktarının tutarının yanı sıra küçük miktarlı kredi kulananlara karşı da 500 veya bin YTL'lik alt sınırlar koyuyor. Diğer bankalarda ödenmesi gereken minimum dosya ücreti 500 YTL iken, Ziraat Bankası'nda bu miktar 250 YTL'ye düşüyor. Yani, az miktarda kredi ihtiyacı olanlar için Ziraat Bankası en az dosya masrafı ödenecek banka olarak dikkati çekiyor. Bankalar vadenin yanı sıra kredi miktarına göre de komisyon oranlarında değişiklik yapıyor. Kredi miktarı arttıkça alınan komisyon oranı da yükseliyor.

Faizler çeşitleniyor
Böylece bankalar, ilan edilen faizin yanı sıra dosya ücreti, hizmet komisyonu, ipotek ücreti de eklenince 4 ayrı çeşit faiz almış oluyorlar. Tabloda da görüldüğü gibi eklenen masraflarla birlikte en düşük yüzde 1.25 olarak görülen kredi faizi yüzde 1.32'ye çıkıyor. En yüksek yüzde 1.44 olarak görülen kredi tutarı da yüzde 1.49'a fırlıyor. Faizi yüzde 1.25 olarak görülen bankadan alınan kredi ile yüzde 1.30 olarak görülen bankadan alınan kredinin aslında vatandaşa aynı tutarda bir faize mal olduğu da ortaya çıkıyor. Buna her bankanın aldığı ekspertiz ücreti ve hayat sigortası da eklenince kredi alacak olan vatandaş, alınan paranın faizi dışında 6 ayrı nedenden dolayı da ekstra para ödemiş oluyor. Bazı bankalar ise daha düşük faizli indirimli konut kredisi adı altında ürünler çıkardı. Bu kredilerde ise alınan masraf ve komisyonlar yukarıda verilen masrafların iki katına kadar çıkıyor. Faiz düştükçe masraf artıyor. Masraflar da krediye eklendiği için kredi alan vatandaş aslında aynı tutarda bir faizle karşı karşıya kalıyor. Peşin olarak alınan tutar da krediye eklenip aynı faiz oranı ile kredilendirildiği için 2 bin YTL olarak istenen kredi masrafı faiziyle birlikte vatandaşa 4-5 bin YTL'ye mal oluyor.

DEPO TALEBİ ARSALARA DEĞER KATTI

Yabancı şirketlerin Türkiye'ye olan ilgisinin yoğunlaşması ve perakende sektörünün gösterdiği hızlı gelişim, standardı yüksek depo ihtiyacını artırdı. Artan talebe bağlı olarak sadece İstanbul'da mevcut 1 milyon metrekarelik depo alanının en az 2 katına çıkması gerekiyor. Mevcut olanların pek çoğunun da yabancıların aradığı standartları taşımaması nedeniyle önümüzdeki 2 yılda depo yatırımlarında patlama bekleniyor. Şu anda tekstil, demir-çelik, kimya, ihracat gibi farklı sektörlerde kazandığı parayı gayrimenkule bağlayan yatırımcılar ve sayısı onu geçmeyen inşaat şirketleri tarafından gerçekleştirilen depo inşası işine önümüzdeki yıllarda konut pazarında doyuma ulaşan inşaat şirketleri de katılacak.
Depo yatırımı için pek çok firmanın yer arayışına geçmesi şehrin merkezine uzak yerlerdeki arsa fiyatlarının da bir yıl içinde katlanmasına neden oldu.
Bir yıl önce Hadımköy'de metrekaresi 25-30 dolar olan arsalar, 70-100 dolar seviyesine, Çatalca'da 40-50 YTL olan arsaların metrekaresi 100 dolardan başlayan fiyatlarla Silivri'de 50 YTL olan metrekare fiyatı 100 YTL'ye, Gebze'de metrekaresi 70-100 dolara alınabilecek arsaların fiyatı 200-250 dolara kadar çıktı. İzmit'te de geçen yıl metrekaresi 30 dolar olan yerler bu yıl 100 dolar seviyesinden işlem görmeye başladı. Orhanlı, Samandra, Tuzla'da da 5 yıl önce 5-6 YTL olan metrekare fiyatları şu anda 80 dolar seviyesinden başlıyor.

Kiralar da yükselişte
Trakya Emlak yetkilisi Mürsel Durukan, depo yatırımları konusundaki talep patlamasının arsa fiyatları üzerinde etkisini gösterdiğini, şu anda Hadımköy'de bir yıl önce 2 dolar olan depo kiralarının 5 dolara çıktığını ve arsa olarak da 100-150 dolardan aşağı fiyatlarla yer bulunamadığını söyledi.
Durukan, "Bölge Türkiye'nin sayılı firmalarının demirbaşı konumunda. Yurtiçi Kargo, Borusan Lojistik, Aras Kargo ve Öznakliyat sadece birkaçı" dedi. Durukan, Çatalca'da da şu anda metrekaresi 100 dolardan aşağı yer bulunamadığını anlattı.
Sipahi Emlak yetkilisi Selçuk Şen de Çatalca'da imarın kısıtlı olması nedeniyle sanayicilerin ilgisini fazla çekmediğini ancak arsaların kısıtlı olmasından dolayı fiyatların yüksek olduğunu söyledi. Şen, "Çatalca'da tek yapabildiğimiz iş lojistik işi. Bölgede yaklaşık 30 şirket bu alanda faaliyet gösteriyor" dedi. Silivri'de de fiyatların ikiye katlandığını anlatan Şen, sanayi yatırımlarını daha hızlı çeken Silivri'nin geniş arsa bulunabilmesi nedeniyle daha fazla ilgi gördüğünü ifade etti.
Toka Emlak yetkilisi Ekrem Çalış da Gebze'de yer sıkıntısı olduğunu, bu nedenle fiyatların şişirildiğini söyledi. Çalış, "Bu gidişle sanayicinin yatırım yapması zorlaşacak. 15 günde fiyatını değiştirenler var" dedi. Lojistik sektörünün Anadolu'ya çalışması nedeniyle Gebze gibi Asya yakasındaki yerlerin daha fazla parlatıldığını anlatan Çalış, bu nedenle Trakya bölgesinde, Tekirdağ'ın ilerisinde daha uygun fiyatlı arsalar bulunabileceğine dikkat çekti.

Depolar Avrupa standardında değil
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International'in Türkiye ortağı Kerim Cin de mevcut depo kapasitesinin 2-3 katına çıkması gerektiğini savundu. Cin, "Yabancı şirketlerin Türkiye'ye ilgisi arttı, özellikle perakende sektörü hızla gelişiyor. Lojistikte işlem kapasiteleri artıyor, bu da Avrupa standart ve niteliklerindeki depolara ihtiyacı artırıyor" dedi. Yabancılar depo yatırımlarında, tek katlı bina ve asgari kiralanabilir alanı 10 bin metrekare olması, tavan yüksekliğinin 8-12 metre arası olması, yüzeylerin 5.000 kg/metrekarelik taşıma kapasitesine sahip bulunması, çok sayıda rampasının olması, bölünebilir olması, yeterli park yerinin bulunması ve yüzde 5 ile yüzde 10 arası ofis alanına sahip olması gibi şartlar arıyor.
Kerim Cin, emlak piyasalarındaki gelişimin merkezi yerlerdeki depo yatırımlarının önünü kestiğini ve yatırımları Avrupa'da Tekirdağ, Asya yakasında ise Gebze'ye doğru yönlendirdiğini ifade etti. Cin "Konut ve ofis piyasasının geliştiği Kartal, Pendik, Maltepe gibi artık merkezi sayılabilecek yerlerde arsalar pahalandı. Bu nedenle kimse aynı arsaya 10 dolar kira getirecek ofis yapmak yerine 4 dolar kira getirecek depo yapmayı düşünmüyor. Bu da yeni depo yatırımlarını daha ucuz arsa fiyatları olan şehrin dışındaki yerlere yöneltiyor" dedi. Atilla Yıldıztekin ise merkezi yerlerde parsellerin parçalandığı ve depo yapmaya uygun ölçekte arsa kalmadığı için yatırımların doğu-batı tarafına kayacağını söyledi. Yıldıztekin "Şehrin içine TIR, kamyon girişinin engellenmesi ve depoların otoyollara ana arterlere yakın olma zorunluluğu, yatırımcıları bu yönlere genişlemeye mecbur ediyor" dedi.

Potansiyel alanlar Çatalca ve Hadımköy
Lojistik sektörü danışmanı Atilla Yıldıztekin daha çabuk inşa edildiği, tek seferde kiraya verilebildiği ve geri dönüşü kısa sürede olduğu için önümüzdeki aylardan itibaren depoculuk alanına farklı şirketlerin de gireceğini söyledi. Sektörde daha modern ve pahalı depolara ihtiyaç olduğunu ve bu nedenle depo kiralarının artacağını belirten Yıldıztekin, 2 yıl sonra şu anda 5 dolar seviyesinde seyreden metrekare kira bedellerinin de 10 dolara çıkacağını öne sürdü.
İstanbul Metropolitan Planlama çalışmalarına göre şehir içi trafiği rahatlatmak amacıyla şehir merkezinde kalmış olan depoların artık şehir dışına çıkarılacağını anlatan Atilla Yıldıztekin, Çatalca, Hadımköy, Orhanlı'nın depolama olarak geliştirilmesi gereken bölgeler olarak tanımlanacağını vurguladı. Yıldıztekin, "Bu bölgelerde kapalı alanı 1 milyon metrekare olan lojistik köyler yapılacak, demiryolu, otoyol bağlantıları sağlanacak, bu bölgelere gelen mallar şehrin varoşlarındaki 3000-5000 metrekarelik aktarma depolarına taşınacak ve küçük araçlarla bölgesel dağılımlar sağlanacaktır. Bu da şehir içindeki depoların fiyatlarının artmasına, şehir dışındaki alanlarda büyük depoların yapılmasına yol açacaktır" dedi.
2001 yılından bu yana depo anlayışının değiştiğini ve artık depoların daha yüksek yatırımlar gerektirdiğini söyleyen Atilla Yıldıztekin kira getirilerinin gittikçe cazip hale geldiğini savundu. Atilla Yıldıztekin "O yıllarda 5 bin metrekarelik depolara büyük depo denirken bugün 10 bin m2'lik depolar küçük geliyor ve 100 bin m2'lik depolar inşa ediliyor. Bunun sonucunda eskiden depo inşaatı yaptıranlar geri dönüşlerini 10 yılda sağlarken şimdi düzgün yapılmış bir lojistik deposu kira gelirleri ile kendisine yapılan yatırımı 7-8 yılda çıkarıyor" dedi.
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) gayrimenkul değerleme şirketi uzmanlarından Mehmet Aslan'ın hazırladığı rapora göre ise İstanbul'da lojistik konusunda son yıllarda Avrupa yakasında Hadımköy, Kıraç, Çatalca, Mahmutbey ve Haramidere bölgeleri, Anadolu yakasında ise Gebze, Samandıra, Şekerpınar ve Kurtköy bölgeleri ön plana çıktı.

Yabancı fonlardan dönenler oldu
"Arazi geliştirme veya emlak yatırım firmaları henüz depo yatırımı için Türkiye’ye gelmeye başlamadı. Yabancı fonların bazı girişimleri oldu ancak sonuç alamadı. Dolar bazında beklentilerinin çok yüksek olması, arazi satışlarında açıktan ödemeler, depoların amortismanlarının uzun olması, uygun arazi bulunamaması gibi nedenlerden dolayı geri döndüler. Yerli şirketlerden bankaların gayrimenkul yatırım şirketleri de aynı sistemi denediler ancak bünyelerinde depo inşaatından anlayan personel olmaması, geri dönüş beklenti süresinin kısa olması ve finansman maliyetinin yüksekliği nedeniyle sonuç alamadı. Şu anda depo inşaatları tekstil, demir-çelik, kimya, ihracat gibi sektörlerde para kazanmış ve parasının bir kısmını araziye yatırmış kişiler tarafından yapılmaktadır. Sayısı 10'u geçmeyen inşaat şirketi de depo yaparak kiralayarak iş yapmaya çalışıyor. Ama holdingler, gayrimenkul yatırım şirketleri, konut inşaatından doymuş olan inşaat grupları depo işine girmeye başlayacak."

AVRUPA’DA EN YÜKSEK KONUT SAHİPLİK ORANI TÜRKİYE’DE

Dünyanın yaygın emlak ağlarından ERA’nın Avrupa 2006-2007 raporuna göre Türkiye Avrupa'da konut ucuzluğu konusunda üçüncü, konut sahipliği oranında ise birinci sırada bulunuyor.
Konut sahipliği oranı yüzde 68 seviyesinde hesaplanan Türkiye, bu oranla Almanya, Fransa, Hollanda ve İsviçre gibi ülkeleri geride bıraktı. Fransa yüzde 58’lik ev sahibi olma oranıyla Türkiye’yi izlerken Hollanda için bu oran yüzde 56, Almanya için yüzde 42, İsviçre için ise yüzde 37.2 olarak hesaplandı.
Araştırmanın konut fiyatları bölümünde ise 66 bin euro ortalama konut fiyatıyla Türkiye’nin, araştırmaya katılan ülkeler arasında Bulgaristan ve Çek Cumhuriyeti dışında ortalamada en ucuz konutların bulunduğu ülke olduğu görüldü. Ortalama konut fiyatı Bulgaristan için 44 bin 100, Çek Cumhuriyeti için ise 67 bin 600 euro olarak hesaplandı. Almanya'da bu fiyat 173 bin 100 euro olarak belirlendi. Avrupa'nın en pahalı konutları ise 420 bin 645 euroluk fiyat ile Lüksemburg'da bulunuyor.

Ankara'da ortalama fiyat 75 bin euro
Ortalama konut fiyatlarının başkentler düzeyinde de araştırıldığı çalışmada Ankara’daki konut fiyatı ortalaması 75 bin euro olarak belirlendi. Türkiye'de ortalama konut büyüklüğünün 80 metrekare olduğu ifade edilen araştırmada, Türkiye, yüzde 5'lik ortalama komisyon oranı ile “pahalı komisyon” sıralamasında İspanya ile ikinciliği paylaştı. Birinci ise ortalama yüzde 5,3’le Almanya olarak belirlendi.
ERA Franchise Systems Inc’in, ulusal ölçekte ortalama konut fiyatları, ev sahibi olma oranı ve gayrimenkul pazarındaki genel hareketleri inceleyen araştırması ERA Avrupa 2006-2007'ye, Almanya, Avusturya, Belçika, Bulgaristan, Çek Cumhuriyeti, Fransa, Hollanda, İngiltere, İrlanda, İspanya, İsveç, İsviçre, Lüksemburg, Kıbrıs ve Portekiz gibi ülkelerin gayrimenkul pazarlarını inceliyor. Türkiye çalışmanın kapsamına ilk kez bu yıl girdi. Araştırmada Türkiye için "Ülkede güçlü bir gayrimenkul kültürü var. Yabancıların da yatırımcı olarak Türkiye'ye girmesi sektörü daha hareketli hale getirdi" yorumları yer aldı. 

Bünyesinde 38 bin emlak uzmanı bulunan ERA, Avrupa operasyonuna 1993 yılında Fransa’da başladı. Dünya çapında 45 ülkede 3000’e yakın ofisi bulunan ERA, 19 Avrupa ülkesinde 1300’ün üzerinde ofisle hizmet veriyor.

EVİNİ SATSA DA EV SAHİBİNE MALİYE’DEN KURTULUŞ YOK

Evinizi 2 yıl kiraya verdiniz. Aldığınız kiranın vergisini de son kuruşuna kadar ödediniz. 2 yıl sonra ise evinizi sattınız. "Evi sattım. Artık Maliye ile hiç işim kalmadı" diye düşünmeyin. Gelir İdaresi, kiradaki evini satanları, aradan 3-4 yıl geçse dahi kira vergisi için sorgulamaya aldı.
Edinilen bilgiye göre, Gelir İdaresi Bilgi İşlem Merkezi'nde gayrimenkul sermaye iratları konusunda özel program oluşturuldu. Bu program ile de kira geliri elde edenlere yönelik sıkı bir takibata geçildi. Bu program ile yıllar önce kiradaki mülkünden elde ettiği gelir için düzenli beyanname veren ve vergi ödeyenlerden, daha sonra bu mülkünü satanlar da izlemeye alındı. Vergi daireleri de, vatandaşların kapısını “Artık niye kira vergisi vermiyorsun?” diyerek çalmaya başladı. Söz konusu sorgulama için ikamet ettiği il dışında gayrimenkulü bulunan eski ev sahiplerine bile gidildi.
Örneğin 2000'de Bursa'da edindiği bir gayrimenkulü kiraya veren ve kiracının oturduğu 2001 ve 2002 yılları ile kiracının satış nedeniyle evi boşalttığı 2003 için beyanname veren Ankaralı bir mükellef, geçtiğimiz günlerde, bağlı olduğu Vergi Dairesi tarafından arandı.
Bu mükellefe 2004, 2005 ve 2006 yıllarında Bursa'daki evi için neden beyanname vermediği soruldu. Mükellefin, evi, 2003 içinde sattığını belirtmesinden sonra ise, “O zaman bize bir dilekçe ile başvurman gerekirdi. Durumu izah eden böyle bir dilekçe vermedin” karşılığı verildi.
Vergi Dairesi, satış bilgilerinin Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nce zaten Gelir İdaresi'ne iletildiğini hatırlatan mükelleften, yine de durumu izah eden bir dilekçeyi kendilerine ulaştırmasını istedi.

Otomatik uyarı sistemi
Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan bir yetkili, herhangi bir kişinin kira gelirleri için 1 kez beyanname vermesi halinde, otomatik olarak sürekli mükellefiyet kazandığını belirtti. Bilgi İşlem Merkezinde oluşturulan program sonucu kira geliri elde edenlerin sisteme kaydedildiğini ifade eden yetkili, sistemle ilgili şu bilgileri verdi: “Eğer bu kişi, daha sonra kiradaki bu mülkünü satıyorsa veya oğlunu, kızını oturtuyorsa, haklı olarak kira beyannamesi kesiliyor. Ancak sistem, bu durum 3-4 yıl önce bile olsa, A mükellefi, şu, şu yıllarda beyanname vermedi, diye bizi uyarıyor. Uyarının ardından mükellefin bağlı olduğu vergi daireleri, o kişinin durumunu sorgulamaya başlıyor. Kiradaki mülkün satışı durumunda veya aileden birinin oraya oturması sonucu kira gelirinin kesilmesi halinde, vergi dairesine dilekçe verilmesi kanuni bir zorunluluk değil. Fakat kişinin 1 kez dahi kira vergisi verdiğinde sürekli mükellefiyet kazanması ve kira bildirimi kesildiğinde de sisteminin bizi uyarması nedeniyle, sorgulama işlemine geçiriliyor. İşte bu nedenle, satış, aileden birinin oturması veya mülkün boş tutulması gibi durumlarda verilecek bilgilendirme mahiyetindeki bir dilekçe, tarafları ileride böyle bir sorgulamadan kurtarır. Vergi dairelerini de bu tür işlerle uğraşmak zorunda bırakmaz.”

KONUT KREDİSİNİN KALAN VADESİ UZAYIP,FAİZ TÜRÜ VE PARA CİNSİ DEĞİŞEBİLİR

Sanayi Bakanlığı'nın 29 Eylül 2007'de açıkladığı tebliğin taslağında yer alan, "kredisini yeniden yapılandırmak isteyen tüketicinin herhangi bir ücret ödemeyeceği" ifadesi, bankaların talebi üzerine metinden çıkartıldı.
Buna göre bankalar konut kredisini yeni bir ödeme planına göre şekillendirmek isteyen müşterisinden, mevcut krediyi kapatması için yüzde 2 erken ödeme cezasının yanında yeni açacağı kredi için ek masraflar isteyebilecek. Akbank Bireysel Kredileri Grup Başkanı Cem Muratoğlu, bankaların kredi yapılandırmasında bir maliyetle karşılaştığı için bu masrafları talep etmesi gerektiğini belirterek "Daha önce de pek çok banka bu masrafı tüketiciden alıyordu, tebliğle beraber bu netlik kazanmış oldu" dedi.
Sanayi Bakanlığı'nın konut kredilerinin yeniden yapılandırılmasına ilişkin tebliği, konut kredisi kullanan tüketicinin dilediği takdirde kendi bankası veya bir başka finans kuruluşu ile anlaşıp, kullanmış olduğu konut kredisinin vade yapısını, faiz oranını, faiz türünü, döviz kurunu değiştirmesine imkân tanıyor. Buna göre sabit faizden kredi kullanmış olan bir tüketici değişken faize geçebilir veya YTL cinsi kredisini dolar kredisine döndürebilir. Faizlerin düştüğünü görenler de daha önce aldığı yüksek faizli kredinin yenilenmesini isteyebilir.

Vadeler uzatılabilecek
Tebliğ kalan vadeyi uzatmaya da imkân tanıyor, örneğin 6 yıllık bir kredisi olan tüketici, daha az taksit ödemek için bunu 10 yıla yayabilir. Daha önce gerçekleştirilen yapılandırmalarda sadece faiz oranı değiştirilebiliyordu, tebliğ yeni alternatifleri sundu ama bunların da tüketiciye ek bir maliyeti olacak. Bu maliyetler kredi tutarına, faiz farkına ve kalan vadeye göre banka tarafından hesaplanacak. Cem Muratoğlu'na göre komisyon oranı kredi tutarının yüzde 2'sini bulabilir. Muratoğlu, "Türkiye'de ortalama borçlanma vadesi 6 yıl. Bu vadedeki bir kredide 0,10 puanlık faiz düşüşleri için krediye yapılandırmaya kalkışmak, tüketicinin aleyhine olur. Bir başka bankaya da gitse, krediyi alırken masraf ödediği ilk bankasına hem kapatma cezası verecek hem de yeni bankasına bu ek masrafları ödeyecek" dedi. 
Finansbank Bireysel Bankacılık Bölüm Başkanı Tunç Akyurt ise tebliğin ilk halindeki bu masrafların talep edilemeyeceği ifadesine Bankalar Birliği olarak itiraz ettiklerini söyledi. Akyurt, "Bizler de kullandırdığımız krediye göre uluslararası alanlarda fonlama yapıyoruz, her istediğimizde faizi değiştiremeyiz diye anlattık, onlar da haklı bulup o maddeyi metinden çıkardı" dedi. Yapılandırmanın tüketiciye eğer 0,40-0,50 puan gibi bir faiz düşüşü sağlamıyorsa avantaj sağlamayacağını anlatan Akyurt, "Eğer faizinizi 0.50 puan düşürebiliyor ve vadeyi de uzatabiliyorsanız o zaman refinansman yapmanın bir anlamı olur" dedi.

Sorumluluk orijinal bankada
Bu arada 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, konutun zamanında teslim edilememesi veya ayıplı olması halinde bankayı kredi miktarı kadar ve 1 yıl süre ile tüketiciye karşı sorumlu tutuyor.
Aynı kanunda kredinin yeniden yapılandırılarak başka finansman kuruluşuna devrolduğu zaman bile, kredi veren konut finansman kuruluşunun sorumluluğunun devam edeceği de hükme bağlanıyor. Buna göre krediyi devralan yeni kuruluş veya banka, ayıplı maldan dolayı sorumluluk taşımıyor ama krediyi tüketiciye ilk sağlayan orijinal bankanın sorumluluğu ise sürüyor.
Sanayi Bakanlığı'nın yeniden yapılandırılma tebliğinde bu hususa ilişkin hiçbir ifade bulunmadığı için Tüketici Kanunu'ndaki bu maddenin uygulanmaya devam edeceği belirtiliyor. Ancak bu madde bankacıların tepkisini çekiyor.
Tunç Akyurt kredinin yapılandırılmasında orijinal bankanın elinde yaşayan hiçbir kredi olmamasına rağmen ayıplı mala ilişkin sorumluluğun devam etmesinin çok anlamlı olmadığını ifade ediyor. Cem Muratoğlu da "Bankalar müteahhit şirketlerle bazen kampanyalar düzenleyerek tüketicinin karar almasında yönlendirici olabildiği için bu düzenleme yapılmış olabilir ama ortada borç veya devam eden bir ilişki kalmadığı halde sorumluluğu devam ettirmek desteklenecek bir durum değil" dedi.

Kredi yapılandırılmasındaki sorunlar
1- Kredinin bir bankadan diğerine devrolabilmesi için tapunun da devrolması gerekiyor. Ama bunun için her iki bankanın yetkilisinin aynı gün aynı saatte tapu dairesinde olması gibi zorunluluklar süreci zahmetli bir hale getiriyor.
2- Kredi yapılandırıldığında, ilk bankanın ayıplı maldan sorumluluğu devam ediyor ama krediyi sürdürecek olan yeni bankanın sorumluluğu bulunmuyor.
3- Kredi yapılandırılmasına getirilen cezalar nedeniyle küçük çaplı faiz düşüşleri için yapılandırma talep etmek anlamlı olmuyor.
4- Yapılandırmanın gerçekleşmesi için iki tarafın da şartlar üzerinde karşılıklı anlaşması gerekiyor. Banka krediyi yeni ödeme planına bağlamak zorunda değil. Bu durumda tüketici de başka banka ile anlaşma yoluna gidebilir.
5- Vadeyi uzatarak aylık taksitleri düşürmek için de kredi yapılandırılabilir ama bu durumda tüketicinin toplamda daha fazla borç ödeyeceğini de hesaba katması gerekiyor.
6- Şu anda düşen döviz kuru nedeniyle tüketiciler isterse YTL kredisini dövize çevirebilir. Ama kredinin kalan kısmında dövizin hep düşeceğinin garantisi yok. Yükseldiğinde tekrar kredi yapılandırmasına yönelmek de ekstra bir masraf gerektirir.
7- Tüketici sabit faizden vazgeçip değişken faizi seçebilir. Ama o zaman da kriz zamanlarında yükselen faizden dolayı maliyetlerin otomatik olarak artacağını hesaplaması gerekir.

Faiz düşüp vade uzarsa aylık ödemeler azalır
Krediyi yeniden yapılandırmada aylık taksitlerin azalması için faizin düşmesi ile birlikte vadenin de uzaması gerekiyor. Örneğin; 100 bin YTL'lik 10 yıl vadeli bir kredinin faizi yüzde 1,28 olursa aylık taksiti 1635 YTL'ye denk geliyor. Aynı kredinin faizi yüzde 1,48 olursa o zaman aylık taksit 1786 YTL'ye çıkıyor. İki kredi arasındaki aylık taksit farkı sadece 153 YTL'yi buluyor. 6 yıl gibi daha kısa bir vadede ise yüzde 1,28'den kullandırılan kredinin taksiti 2134 YTL, yüzde 1,48'den kullandırılan kredinin taksiti 2267 YTL'yi buluyor. Aradaki taksit farkı ise 134 YTL'ye iniyor. Ama vade 20 yıl olursa, yüzde 1,28'lik kredinin taksiti 1343 YTL, yüzde 1,48 olursa 1524 YTL olarak hesaplanıyor. 0.20 puanlık faiz düşüşü 20 yıl vadede aylık taksitlerin 181 YTL düşmesini sağlayabiliyor. Ancak söz konusu hesaplamalara kredi yapılandırmasından dolayı eklenecek masraflar dahil değil. Bu nedenle tüketicinin ek masrafa karşılık ne kadar avantaj elde edeceğine dikkat etmesi gerekiyor.

MORTGAGE PAKETLERİ TÜKETİCİNİN AKLINI KARIŞTIRIYOR

Mortgage’nin işlerlik kazanmasının ardından bankacılık sektörü tüketicilerin farklı ihtiyaç ve risk algılarına göre çeşitli konut kredi ürünü çıkardı. Sektörde farklı isimler altında tüketiciye sunulan bu ürünler, tüketicin aklını karıştırırken, birçok banka tüketiciyi ürünlerle ilgili aydınlatarak, doğru ürüne yönlendirmeye çalışıyor. Ancak tüketici hala sabit faizden yana tercihini kullanırken, sıkı bir incelemeyle farklı mortgage ürünlerinden daha avantajlı çıkma şansı elde edilebiliyor.

Herkesin hesabı farklı
Sabit faizli kredi kullanırken vadenin ve faiz oranının baştan belli olması ve her ay ödenecek taksit miktarının belirlenmesi tüketicilerin güvenli bulduğu tartışılmaz. Ancak yeni ürünler sayesinde tüketiciler kredi vadesi boyunca kendi hesabını kendi yapma şansına sahip oluyor.

Düşen faizli mortgage
Örneğin değişken faizli kredi kullanarak piyasaların riskini almak istemeyenler ve faiz indiriminden yararlanmak isteyenler indirimli, düşen faizli, kişiye özel kredi ürününden yararlanarak vade boyunca faizini düşürme imkanı ile taksitlerini de aşağı çekebiliyor.

Artan ve azalan taksit
Bütçelerine göre ödemelerini ayarlamak isteyen tüketiciler için artan ve azalan taksitli seçenek sunuluyor. Kredinin ilk dönemlerinde daha düşük taksit ödemek isteyen tüketiciler için, kredi taksitlerinin düşük başladığı ve kredi vadesi süresince kademeli olarak arttığı ’Artan Taksitli Kredi’den yararlanabiliyor. Azalan Taksitli Kredi’de gelecek dönemlerde giderlerinin artacağını düşünen tüketiciler ilk dönemlerde yüksek tutarlı taksit ödeyerek sonraki dönemlerdeki aylık taksitlerini azaltma yonula gidebiliyor.

Türkiye’de uygulanan ’mortgage’ ürünleri

Sabit Faizli: "Kredi vadesi boyunca faiz oranım değişmesin, her ay ne kadar taksit ödeyeceğimi bileyim." diyen tüketiciler için  öneriliyor. Bu ürün ile tüketiciler vadesi boyunca her ay ne ödeme yapacağını hesaplamış oluyor.

 Değişken Faizli: Konut kredi faizlerinde düşüş öngörüsüne sahip olan tüketiciler için öneriliyor. Bu ürün ile kredi kullanan tüketiciler, faizlerdeki dalgalanmadan rahatsız olmazken, faizlerin aşağı veya yukarı yönlü seyrine göre aylık ödeme tutarları da değişebiliyor.

Sabit ve Değişken Faiz bir arada: Bu ürün de ise tüketici "İlk birkaç sene kredi faizini sabit tutup, sonraki dönemde faiz hareketlerine göre değişken faiz uygulamasına geçebiliyor.

Esnek Faizli Kredi: Faiz ve vadede değişiklik imkanı yakalamak isteyen tüketicilere öneriliyor. Tüketeci "Faizim güncellensin ama taksit tutarım değişmesin. Kredimin vadesi kısalsın ya da uzasın." Şeklinde seçeneklere sahip oluyor.

Düşük Faizli Kredi: Faizler aşağı yönlü hareket ettikçe faiz oranı değişebilen kredi türü olan bu üründe tüketici, faizlerin yukarı yönlü seyrinden muaf tutuluyor. 

İndirimli: Tüketicinin kullandığı kredinin faizinin bir bölümünün kredi kullanımı sırasında ödenmesini içeriyor. Böylece tüketici daha az taksit öderken, en başta ödemenin büyük bölümünü birikimi ile yapmış oluyor.

Her Şey Dahil: Dosya masrafı, komisyon gibi kredi kullanımı sırasında oluşan masrafların kredilendirmeyi sağlıyor. Böylece masraflarda vadeye yayılıyor.

Taksitleri Azalan Artan: Vade boyunca ödenecek taksit miktarları artarak yada azalarak belirlenebiliyor. Tüketeci düşük taksitle başlayarak taksitleri vade boyunca artırabilirken, yüksek taksit ile başlayarak vade boyunca azalan taktit imkanı yakalayabiliyor.

Ara Ödemeli: Bu üründe ise tüketici ara ödemeler yaparak aylık taksit tutarını azaltabiliyor. Periyodu tüketicin talebine göre ayarlanan ara ödemelerle faiz yükü ve ana para azalıyor.

Destek ya da Evini Gösterene: Tüketici mevcut konutunu teminat olarak göstererek kredi kullanabiliyor. Bu kredide faiz oranı, nakit kredi faiz oranlarına göre daha düşük seyrediyor. Genellikle ev tadilatı, iç dekorasyon gibi yüksek tutarlı harcamalar için kullanılabiliyor.

www.egitimliemlakcilar.org