Ekim 2007 Bülteni

MAKETTEN KONUT SATIŞINA DİKKAT !

Son yıllarda yaşanan gayrimenkul hareketliliği, konutu daha da cazip bir yatırım alanı haline getirdi. Gayrimenkul sektöründe hareketliliğin üst noktada olduğu 2005 yılında, Türkiye'de günde 2.000’in üzerinde emlak satıldı. Özellikle büyük şehirlerde mevcut taşınmazların yanı sıra, yeni üretilecek olanlar bile henüz proje aşamasındayken tükendi.
Bu durum inşaata ilgiyi hem arz hem talep noktasında daha fazla artırdı. Sektöre, art arda yeni oyuncular girdi, arsa bulan inşaata soyundu. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin diğer büyük illeri şantiyeye dönüştü. Gazetelere verilen tam sayfa ilanlarla alıcı adaylarına çağrılar yapıldı. Latince isimler taşıyan, yüzme havuzlu, yeşillikler içinde, bambaşka hayatlar vaat eden yüzlerce proje maketleri gösterilerek satıldı.
Her ne kadar, "Maket daireyi sattırmaz, yalnızca ev hakkında genel bir düşünce oluşturur" dense de, bugün markalı konut inşa eden şirketlerin birçoğu 'maketten konut satma' yöntemini uygulamaya devam ediyorlar. Gayrimenkul uzmanları, bu konuda ev sahibi olmak isteyenlere; "Projeyi görmeden maketten ev satın almayın" uyarısında bulunuyorlar.
Ağaoğlu İnşaat'ın sahibi Ali Ağaoğlu, "Televizyon, buzdolabı alırken bile, servisine, marka değerine, kaç yıllık garanti verildiğine bakılıyor. Üstelik bu ürünlerin fiyatı 1.000 YTL'yi geçmiyor. Ev alırken da aynı özen gösterilmeli. O inşaatı yapan şirketin geçmişi nedir, hangi projeleri yapmış, hangilerini teslim etmiş, o projelerde sorun çıkmış mı, insanlar memnun mu diye bakılır. İnsan yaşamının en büyük yatırımını yaparken, biraz daha araştırmacı olması gerekiyor" diyor.
Yetkililer, ayrıca önümüzdeki dönemde finansal ve teknik altyapısı yeterli olmayan bazı inşaat şirketlerinin sektörden eleneceğini, bunun da yeni konut mağdurları yaratabileceğini ifade ediyor.

PROJELER EL DEĞİŞTİRİYOR
Peki bu durum geleceğe ilişkin nasıl riskler taşıyor ? Önümüzdeki döneme talep yaratılmadan inşa edilen konut  projelerinin tamamlanamama veya el değiştirme olasılığı var mı? İşte geçtiğimiz günlerde, bu türden sorulara yanıt olabilecek bir gelişme yaşandı.
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığ (GYO) hasılat paylaşımı yöntemiyle ihaleye çıkardığı Bahçeşehir' deki 52.994 metrekarelik arsasının ihalesini geçen yılın Nisan ayında Ekşioğlu İnşaat-Gürbüz İnşaat ve Kare İnşaat ortak girişim grubu kazanmışa. Üçlü grup bu ihaleyi 216 milyon YTL toplam hasılat ve % 41 idare payı teklifi ile kazanmıştı. Ne var ki; ihaleyi kazanan bu üçlü konsorsiyum, projeyi devretmek veya ortak almak için gazetelere boy boy ilanlar verdi.
Yapılan pazarlık sonucunda proje, 250 milyon YTL karşılığında geçtiğimiz günlerde el değiştirdi. Projenin yeni sahibi ise Kuzu İnşaat oldu. Kuzu İnşaat'ın Bahçeşehir'de Spradon Evleri, Spradon Kuleler ve Spradon Teras Evler olmak üzere üç ayrı konut projesi bulunuyor. İrili, ufaklı bu türden devir için arayışta olan müteahhit sayısı artıyor.
Bahçeşehir'de daha önce de bir proje el değiştirmişti. AA Grup-Demirkaya ve Mehmet Çelik'in TOKİ'den ihaleyle aldığı ve adı Başkaşehir konulan bu projeyi, Yapı Endüstrisi devralmıştı.

MAKETTEN EV ALMAYIN
Son dönemde maketten ev alan tüketicilerden gelen yoğun şikayetler, tüketici derneklerini de harekete geçirdi. Tüketicileri Koruma Demeği (TÜKODER) Genel Başkanı Fikri Karagöz, maketler üzerinden yapılan hayali ev satışları konusunda ev sahibi olmak isteyenleri uyardı.
Derneğe eskiden bu yönde 3-4 şikayet başvurusunun olduğunu söyleyen Karagöz, şimdi ise şikayet sayısının ayda 30-40 adet olduğunu ifade  ederek, şöyle devam  ediyor: Son dönemde derneğimize baş vuran vatandaşlar, 350 YTL'den başlayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun ilanlarından hareketle, bir miktar peşin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödemeleri koşuluyla inşaat şirketleriyle sözleşme imzaladıklarını iletiyorlar. Ancak kendilerine verilen taahhütlerin yerine getirilmemesi üzerine, sözleşmeden dönmek, ödedikleri peşinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerinde, kendilerine güçlük çıkarıldığını belirtiyorlar".
Yetkilileri tüketicilerin kandırılmasına izin vermemeleri konusunda uyaran Karagöz, "Aksi takdirde konut mağdurları oluşturulacak" diyor.

"HAYAL KIRIKLIKLARI YAŞANABİLİR"
Erdal Eren / Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı
Ağırlıklı olarak ihtiyaç sahiplerinden çok uzun yıllardır paralarını menkul değerlerle çalıştıran yatırımcıların yoğun ilgisiyle büyüyen, hatta çok şişen bu sektörde yap-sat deyimi, 'sat-yap' şekline döndü. Bu gibi fırsatı kaçırmama, kısa zamanda çok kazanma ve furya davranışlarının hepsinde hayalkırıklığı yaşama riski hep vardır. Geçmiş dönemlerde yaşanmış bankerzede, dövizzede olaylarında yaşananlardan sonra bir kısım konutzede    nin oluşması ihtimali, tabii ki var."

"KAT İRTİFAK TAPUSUNU ALIN"
Erdoğan Bayraktar / TOKİ Başkan
Yeterli deneyimi olmayan şirketler, maliyet hesaplarını, risk faktörlerini de iyi hesaplayamıyor. Bu hesaplamayı yapmadığı için öz kaynakları da, riskleri karşılama yeterliliğinden yoksun olabiliyor. Yine dikkat edilen bir husus, üzerinde konut yapılacak olan arsanın firmaya ait olup olmadığı ve imar durumu. İnşaatı tamamlanmamış bir konut için kat mülkiyeti alınamaz ama kat irtifakı alınabilir. Bu yüzden, vatandaşların proje aşamasında konut alırken, sözleşmeyle birlikte mutlaka kat irtifak tapusunu alması ve sözleşmeyi tapuya tescil ettirmesi gerekiyor.

EV PARASI YASTIK ALTINDAN ÇIKIYOR

Projelerdeki arz yarışına ortak olup kredide en uygun koşulları sağlama yarışına giren bankalar, faizi yüksek tutunca tükekiciyi yeteri kadar cezbedemedi.
Konut Sektör Araştırması 2007'ye göre, son 2 yılda ev alanların % 62'si kendi birikimlerini kullandı. Konut kredisi kullananların oranı ise yüzde 41 ile sınırlı kaldı.
Gayrimenkul sektörünün son 2 yılda büyük sıçrama yapması sonucu üretilen on binlerce yeni konutun büyük bir kısmı İstanbul'da inşa edildi. Konut ihtiyacının had safhada olduğu ve irili ufaklı pek çok firmanın durmadan proje ürettiği bu dönemde ev almak isteyenlerin önündeki en büyük engel ise finansman sorunu oldu. İşte bu durum konut kredilerini gündeme taşıdı ve bankalar tüketicinin bu ürünü maksimum seviyede kullanabilmesi için faiz indirme yarışları bile başlattı. Ancak araştırmalar gösteriyor ki, ev sahibi olmak isteyenlerin bir kısmı kredi imkanından yararlansa da önemli bir kesim hâlâ birikmiş parasını kullanıyor.

YEŞİLVADİ EN BEĞENİLEN PROJE
TNS Piar araştırma şirketinin Mayıs-Temmuz 2007 tarihleri arasında İstanbul'da yaşayan 757 kişi ile gerçekleştirdiği Konut Sektör Araştırması 2007'ye göre, son iki yıl içinde ev alanların % 62'si kendi birikimlerini kullanmış. Bu oran siteden ev alanlarda % 68'e çıkarken, sokak arasından ev alanlarda % 56.4'e düşmüş. Soruların çoktan seçmeli olarak yanıtlandığı araştırmaya göre, banka kredisinden yararlananlar ise % 41'lik bir kesimi oluşturuyor.
Yani, son 2 yıl içinde siteden ev satın alanların beşte üçünden fazlası, sokak arasından ev satın alanların ise yarısından çoğu finansmanını kendi birikimleri ile sağlamış. Araştırmanın projeler ve firmalarla ilgili kısmında 'en beğenilen proje' sorusuna tüketicilerin % 30.2' si 'Hatırlamıyorum' yanıtı verdi. Ancak geri kalan kısmın cevapları arasında ortalama % 6.2 tercih edilme oranı ile Kiptaş'ın Yeşilvadi Projesi birinci oldu. Yeşilvadi'yi % 5.8 ortalama tercih oranı ile Han Yapı'nın Beylikdüzü'ndeki İsthanbul Evleri projesi izledi. En beğenilenler listesinde 3'üncü sırayı ise KC Group'un Bahçeşehir'deki Şehr-i Bahçe projesi aldı.

'BÜROKRASİ VE PROSEDÜRLER YORUCU'
Aynı araştırmada konut kredisinin tercih edilmemesine neden gösterilen en önemli unsur ise faiz oranlarının yüksekliği oldu. Araştırmaya katılanların % 58'lik kısmı faizlerin yüksekliğinden şikayet etti. Konut kredisi kullanmayı reddedenlere başka bir gerekçe olarak da bürokratik işlemlerin çok yoğun olması ve vadelerin kısa olması gösteriliyor.
Tüketiciyi konut kredisinden uzak tutan diğer etmenler ise şöyle sıralandı: Kredi almak için gerekli prosedürlerin açık, net ve anlaşılır olmaması, geri ödeme vadelerinin kısa olması, kredi kullanımı sırasında alınan masraf ve komisyonların fazla olması, esnek geri ödeme planının olmaması, gerekli görülmemesi, güvenilir olmaması.

MORTGAGE BİLGİSİ SINIRLI KALIYOR !
Mortgage ile ilgili soruların karşılığında tüketicilerin % 87'sinin sistemi duyduğu sonucu ortaya çıkıyor. Ancak, sistem hakkında çok bilgi sahibi olanlar yalnız 5'te 1'lik kesimi oluşturuyor. Araştırmaya katılanların % 34'ü Mortgage'ı duysa da hakkında hiç bilgi sahibi değil.

Ayrıca, araştırmanın ortaya koyduğu bir başka sonuç da gösteriyor ki, sokaktan ev alanların çoğu mortgage'ı 'kira öder gibi ev sahibi olma sistemi' şeklinde benimserken, siteden ev alanlar ise sistemi 'uzun ödeme vadesi ile ev sahibi olunması' biçiminde algılıyor. Her iki gruptaki tüketiciler de Mortgage'ı düşük faizli kredilerle ev sahibi olma imkanı olarak nitelendiriyor.

KONUT SAHİPLERİNİN DASK’TAN HABERİ YOK !

HDI Sigorta'nın yaptırdığı araştırmaya göre Zorunlu Deprem Sigortası'nın (DASK) yaygınlaşamamasının nedeni halkın bu sigortanın adını duymamış olması. Araştırma, çoğu konutun yangına karşı sigortalanmamasını vatandaşın sigorta maliyetlerinin yüksek olduğunu zannetmesinden kaynaklandığını ortaya koydu. % 44'ü duymamış
HDI Sigorta, Zorunlu Deprem Sigortası'nın neden ülke çapında yaygınlaşamadığı sorusuna yanıt bulmak için Odak Araştırma'ya yaptırdığı "Kaza Sigortaları Müşteri Profili" araştırması   2.604 araç sürücüsünün hem deprem, hem de konut yangın sigortaları konusunda yeterince bilgili olmadığını ortaya çıkardı. 21 ili kapsayan araştırmaya göre deprem kuşağında olan Türkiye'de DASK yaptıranların oranı % 32.6' da kalırken, araştırmaya katılanlar arasında "DASK' ı hiç duymadım" diyenlerin oranı % 44.2 oldu. Araştırmada, DASK' ı bilenlerin oranı, % 22.5 olurken, % 13.8'lik kısım, DASK' ın "doğal afet sigortası" olduğunu öne sürdü. DASK adını duyan, ancak ne olduğunu tam olarak bilmeyen ve "bir sigorta türü" olarak niteleyenler ise araştırmaya katılanların % 3.1'ini oluşturdu. Araştırmaya katılan ve İstanbul, Ankara ve İzmir'de yaşayanların % 6'sı DASK' ın bir tür deprem vergisi olduğunu söylerken, diğer illerde bu konuda yanlış bilgiye sahip olanların % 3 olması dikkat çekti.

ÖZEL SEKTÖR, DAR GELİRLİYE KONUT ÜRETMEK İÇİN TEŞVİK BEKLİYOR

İnşaat sektör, dar ve orta gelirlilere yönelik konut üretmek için, devletin KDV indirimi ve harçları kaldırılması gibi teşvikleri uygulamaya sokmasını istiyor. GYODER Yönetim Kurulu Üyesi ve Soyak Genel Müdürü Emre Çamlıbel, her yıl 600 bin yeni konut ihtiyacı olan Türkiye'de ihtiyaç sahiplerinin sadece % 20'sinin konut alacak mali güce sahip olduğunu söyledi. Emre Çamlıbel, dar ve orta gelir grubuna yönelik konut üretiminde özel sektörün de rol alabilmesi için, arsa payından alınan KDV oranının %18'den  % 1'e indirilmesi, harçların kaldırılması gibi devlet teşviklerinin uygulanması gerektiğini söyledi.

KDV % 18'den % 1'e inmeli
Türkiye'de ihtiyaç sahiplerinin konut edinebilecek finansal güce sahip olmadığını öne süren Çamlıbel ‘Türkiye'de konut sorunu dendiğinde akla gelmesi gereken nokta, insanların konut sahibi olabilecek finansmana sahip olmamalarıdır. TOKİ dar ve orta gelirliye yönelik konut ihtiyacını büyük ölçüde gidermeye çalışıyor ve çalışmaya da devam edecektir. Ancak özel sektörün de dar ve orta gelir kesimine yönelik proje üretmeye teşvik edilmesi gerekiyor. Dar ve orta gelirlilere yönelik projeler için arsa payının KDV'sinin % 18'den % 1'e düşürülmesi, damga vergisi alınmaması gibi bir takım teşvikler sağlanabilirse, bu indirimler doğal olarak konut fiyatlarına yansıyacaktır’ dedi.

Teşvik önerileri Vergi Konseyi'ne sunulacak
Çamlıbel, GYODER'in önümüzdeki günlerde Vergi Konseyi'ne sunmak üzere bir çalışma gerçekleştirdiğini söyleyerek, çalışmada teşviklerin makro ekonomik dengeleri nasıl etkileyeceğini ortaya koyduklarını kaydetti. Teşviklerin, vergi gelirlerinde azalmaya neden olmakla birlikte konut pazarının ve mortgage paketinin büyümesi ile dar ve orta gelirlilerin konut edinebileceğini belirten Çamlıbel, yapılan araştırmada Türkiye'nin daha kazançlı olacağı sonucuna varıldığını bildirdi. Çamlıbel, Türkiye'deki konut açığının kapanması için ekonomik göstergelerin iyileşmeye devam etmesi ve faiz oranlarının düşürülmesi gerektiğini de söyledi.

Faizler 2009'dan önce % 1'in altına düşmez
Çamlıbel, makro ekonomideki iyileşmelerin devam etmesi ve siyasal istikrarda bir aksama olmaması halinde faizlerin 2008'in başından itibaren 1.30'lardan aşağı düşmeye başlayacağını, ancak faizlerin % 1'e inmesinin ise 2009'a sarkacağını kaydetti. Çamlıbel, faiz oranları düştükçe konut fiyatlarında da bir artış meydana geleceğini söyledi.

Mortgage paketi yabancılarla 40 milyar dolara ulaşacak
Eski konut kredilerinin mortgage sistemine dahil olması ile Türkiye'de 15 milyar dolarlık mortgage pazarının oluştuğunu belirten Çamlıbel, bu oranın hızla artacağını ve mortgage paketinin kısa süre içinde 30-40 milyar dolar düzeyine ulaşacağını kaydetti. Gayrimenkul sektöründe uluslararası yatırımcıların ilk etapta Türkiye'ye çok büyük bir ilgi gösterdiklerine değinen Çamlıbel, bu ilginin bir kısmının yatırıma, bir kısmının da yerel şirketlerle ortaklığa dönüştüğünü anlattı. Çamlıbel, uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının Türkiye'deki alışveriş merkezleri alanında yaşanan açığı gördüklerini belirterek, finansal güçlerini ve bu alandaki bilgilerini Türkiye'ye özellikle de Anadolu'daki lokasyonlara aktardıklarını da kaydetti.

KONUT KREDİSİ FAİZİ % 1.25’E İNDİ

Anadolubank, konut kredisinde faiz oranını % 1,34'ten aşağı çekti

Anadolubank, konut kredisinde faiz oranını  %1,34'ten % 1,25'e çekerken, vadeyi ise 10 yıldan 15 yıla çıkardı. Anadolubank Perakende Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Recep Atakan, konuya ilişkin yaptığı açıklamada, Anadolubank'ın konut kredisi sabit faiz oranını, 180 ay vadede % 1,25 olarak belirlediğini bildirdi.

Anadolubank'ın rekabetçi anlayışını sürdürerek yine piyasadaki en uygun sabit faiz oranını sunduğunu belirten Atakan, konut sahibi olmak isteyenlere daha büyük kolaylık sağlamak için, vadelerini de 10 yıldan 15 yıla çıkardıklarını kaydetti.

Atakan, dolar ve avro cinsinden uygulanan konut kredi faiz oranlarını da indirdiklerini ifade ederek, bugün itibarıyla Anadolubank'ın, dolar ve Avro cinsinden 120 ay vadedeki konut kredilerini % 0,75 faiz oranı ile uygulayacağını bildirdi. Açıklamada, bankanın konut kredisi sabit faiz oranının yanı sıra düşen faiz oranlarında da indirim uyguladığı belirtilirken, 10 yıl vadede sunulan ve % 0,49'a kadar inen faiz oranının % 1,34'ten, 5 yıl vadede % 0,95'e kadar düşen faiz oranının ise yüzde 1,32'den başladığı kaydedildi.

EURO EMLAK FUARI !

Gayrimenkul’de; İstanbul’a özel projelere alternatif yeni projeler, Euro Emlak Fuarı’nda görücüye çıkıyor. Kent yaşamı düşünülerek İstanbul’a özgü oluşturulan projelerin dışında;  şehir stresinden uzak, huzurlu ve güvenli yaşam ortamları sunan yeni projelere ev sahipliği yapacak fuarda; Ege, Akdeniz ve Marmara rüzgarı esecek. 04 - 07 Ekim 2007 tarihleri arasında çağdaş projelerin sergileneceği EURO EMLAK Avrupa Emlak Yatırım ve Geliştirme Fuarı, projelerin sadece İstanbul’la sınırlı olmadığını ortaya koyacak. Nüfus artışına paralel olarak İstanbul’a özgü geliştirilen gayrimenkul projelerinin yanında, kent yaşamından uzak, doğanın denizle iç içe olduğu, hızlı yaşamın stresinin geride bırakıldığı modern mimariye sahip alternatif yaşam alanlarına ait projeler, İstanbul CNR Expo Fuar Merkezi’nde yatırımcılara ve nihai tüketicilere yol gösterecek.

ANADOLU ÜNİVERSİTESİ, EMLAK SEKTÖRÜNE NİTELİKLİ ELEMAN YETİŞTİRECEK !

Anadolu Üniversitesi (AÜ) Eskişehir Meslek Yüksekokulu, emlak sektörüne nitelikli eleman desteği sağlamak için Emlak ve Emlak Yönetimi adıyla yeni bir program açtı.
A.Ü. Rektörlüğünden alınan bilgiye göre, 2007-2008 öğretim yılında ön kayıtla 30 öğrenci alan programa katılanlar, bilgisayardan emlak finansmanına, emlak pazarlamasından emlak değerlendirme ilkelerine, gayrimenkul mevzuatından halkla ilişkilere kadar geniş bir yelpazede eğitim alacak.
İki yıllık eğitim sonunda 30 iş günü staj yapan öğrenciler, emlak sektöründe çalışabilir duruma gelecek.
Eskişehir Meslek Yüksek Okulu Müdürü Prof. Dr. Kudret Özdaş, kamuoyunda mortgage (tut sat) olarak bilinen Konut Edindirme Yasası’nın emlak alım ve satım işleriyle uğraşacaklar için yeni düzenlemeler getirdiğini, artık bu alanda çalışacakların meslek yüksek okullarının emlak ve emlak yönetimi programlarından mezun olmaları gerektiğini kaydetti.

Prof. Dr. Özdaş, mezunların, alacakları teorik ve uygulamalı eğitimle donanımlı bir şekilde iş hayatına atılacağını bildirdi.

www.egitimliemlakcilar.org