Ağustos 2008 Bülteni

YABANCILARA MÜLK SATIŞI YENİDEN BAŞLADI

Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili yeni yasal düzenlemenin uygulamasına ilişkin genelge 17.07.2008 tarihinde yayımlandı.

Genelgenin yayımlanması ile birlikte, Anayasa Mahkemesinin iptal kararının ardından oluşan yasal boşluk nedeniyle 16 Nisan 2008'de durdurulan satışlar, yeniden başlatıldı. Yeni düzenlemeyle daha önce Türk vatandaşları gibi gayrimenkul edinilebilmesini öngören 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Sermaye Kanunu kapsamındaki şirketler, artık “valilik izni” ile mülk alabilecek. Valilik iznine ilişkin esaslar 3 ay içinde yayımlanacak yönetmelikle belirlenecek, bu nedenle süre zarfında söz konusu şirketlere herhangi bir satış yapılmayacak.
Yabancı ülkelerde kurulu şirketler ve yabancı gerçek kişiler ise ilçe bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içinde kalan toplam alanın yüzde 10'una kadar taşınmaz ile sınırlı ayni hak edinebilecek.
Bir yabancının, Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi, 2,5 hektar ile sınırlı olacak. Bayındırlık ve İskan Bakanı Faruk Nafiz Özak imzasıyla yayımlanan genelgede, yabancı gerçek kişiler, yabancı şirketler ve yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurduğu şirketlere gayrimenkul satışı ile ilgili tapu sicil müdürlüklerinde yürütülecek işlemler belirlendi.
Buna göre, Türkiye ile arasında “tam karşılıklılık bulunan ülkelerin” vatandaşlarının talebi, söz konusu alanın, “uygulama imar planı veya mevzi imar planında konut veya iş yeri olarak ayrılmış olduğunun belgelendirilmesi”, “bu amaçlarla kullanılmak üzere tapuya tescil edilmiş olması” ve “askeri yasak bölge-güvenlik bölgeleri dışında kaldığının tespiti” kaydıyla doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacak. “Tam karşılıklılık bulunmayan ülkelerin” vatandaşlarının talebi, tapu sicil müdürlüklerince doğrudan reddedilecek. İki listede de yer almayan ülkelerin vatandaşların için ise Genel Müdürlüğe başvurulacak ve buradan gelecek talimata göre işlem yapılacak.

Ayrıca, gayrimenkul satışı yapılmayan Suriye uyrukluların taşınmazlara ilişkin miras, intikal gibi talepleri de merkezden sorularak, sonuçlandırılacak. Türk asıllı olmayan Yunan uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz talepleri de yine Genel Müdürlüğe aktarılacak ve alınacak talimat doğrultusunda işlem gerçekleştirilecek. Cemaat Vakıflarının Türkiye'de taşınmaz mal edinim talepleri, Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığınca düzenlenen genelge esasları çerçevesinde değerlendirildirilecek.

2,5 hektar için taahüt alınacak

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 2,5 hektarla sınırlandırıldığından, bu miktarı aşan talepler geri çevrilecek.
Ayrıca, işlemler sırasında yabancılardan, kanuni miras dışındaki tasarruflar için, 2,5 hektarın üzerinde gayrimenkulü bulunmadığına dair taahhüt alınacak. Taahütte, tespiti halinde, 2,5 hektarı aşan kısmın tasfiyesinin “kayıtsız şartsız kabul edildiği” belirtilecek. Tapu Kanununa aykırı edinilen veya amacına uygun kullanılmadığı belirlenen bütün taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar da tasfiye edilecek ve bedeli hak sahibine ödenecek. Genelgede, sürecin takibi için yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulu şirketlerin Türkiye'deki her türlü taşınmaza ilişkin işlemlerinin sonunda “bilgi formunun” düzenlenmesi ve en kısa sürede Genel Müdürlüğe gönderilmesinin büyük önem taşıdığı vurgulandı.

Teşvik kapsamındaki şirketler

Genelgede, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettiklerin şirketlerin mal edinimine ilişkin esaslara da açıklık getirildi. Söz konusu şirketler, Türk vatandaşlarının sahip olduğu koşullarda gayrimenkul edinebiliyordu. Anayasa Mahkemesinin buna yönelik iptal kararı dikkate alınarak yapılan yasal düzenleme çerçevesinde, söz konusu şirketlerin Türkiye'deki gayrimenkul edinimleri “valilik iznine” bağlandı. Genelgede, sürecin uygulamasına ilişkin usun ve esasların 3 ay içinde yayımlanacak yönetmelik ile belirleneceği kaydedilerek, ilgili kurumların yönetmelik çıkarılıncaya kadar alması gereken önlemelere yer verildi.
Genelgede, ticaret şirketinin 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulduğunun bildirilmesi halinde, yapılacak işlemler şöyle belirtildi: “Edinilmek istenilen söz konusu taşınmaz malın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyorsa satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususunda Genelkurmay Başkanlığı izni; taşınmaz ediniminin şirket faaliyet konusuna uygun olup olmadığı ile özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyorsa satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususlarında da Valilik izni gerekmektedir. Valilikler nezdinde oluşturulacak Komisyonca, edinilecek taşınmazın şirketin faaliyet konusuna uygunluğu yönünden yapılacak değerlendirmede, Genelkurmay Başkanlığınca verilecek izinlerin de dikkate alınması uygun olacağından, anılan komisyonca gerekli değerlendirmenin daha doğru bir şekilde yapılabilmesi için; söz konusu taşınmazın askeri yasak bölgesi, güvenlik bölgesi ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığı, bu alanlarda kalıyorsa satışında sakınca bulunup bulunmadığı hususlarının da Valilik tarafından Genelkurmay Başkanlığı ya da yetkilendireceği komutanlıktan alınacak yazının komisyonca verilecek izin yazısına ek yapılmasının talep edilmesi ve Valilikten alınacak cevap sonucuna göre taleplerin karşılanması ya da ret edilmesi gerekmektedir.” Bakan Özak, genelgenin sonunda, bölge müdürlüklerinden, genelge hükümleri doğrultusunda işlem yapılmasının temini ve uygulamanın titizlikle takibini istedi.

Satış yapılacak alanlar, 3 ay içinde bildirilecek

Öte yandan, yasaya göre, ilgili kurum ve kuruluşlar, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanların yüzölçümlerini ve valilikler de ilçelerin uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içinde kalan toplam alanların yüzölçümlerini 3 ay içinde, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyona bildirecek.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri taşınmazlar ile ayni hakların miktarı belirleninceye kadar geçecek süre içinde yasa hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecek.

KİRACI VE EV SAHİPLERİNE UYARI

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, 500 YTL'nin üstündeki kira gelirlerinin bankaya yatırılmasını zorunlu kılan tebliği önümüzdeki hafta çıkarıyor.

Aynı düzenleme ile ücret gelirlerine de bankaya yatırılması zorunluluğu getirilmesi ise Çalışma Bakanlığı tarafından Sosyal Güvenlik Yasası kapsamında çıkarılacak yönetmelik ile düzenlenecek. Her iki uygulamanın da yılbaşında yürürlüğe girecek şekilde Maliye ve Çalışma Bakanlığı tarafından koordineli bir şekilde yürütüldüğü öğrenildi.

Ev sahibi sorumlu

Tebliğlerle yapılan düzenlemelere göre maaşta işveren, işyeri kiralarında kiracı, konutta ise ev sahibi sorumlu olacak. Ayda 500 YTL kira alan birinci sınıf tüccar, kira bedelini elden aldığının tespit edilmesi halinde en az bin 490 yeni lira usulsüzlük cezası ödeyecek. İkinci sınıf tüccar 680, bunların dışında kalanlar da en az 320 YTL cezaya katlanacak. Kira bedelinin yüksek olması durumunda ceza oranları artacak. Ücret ve kiraların bankaya yatırılmasının muhatabı üç sınıfta toplanıyor. Burada tüccarlar, defter tutma açısından ikiye ayrılıyor. Birinci sınıf tüccarlar bilanço esasına göre, ikinci sınıf tüccarlar işletme hesabına göre defter tutuyor.

GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA ARTIK GERÇEK BEDELE GÖRE HARÇ ÖDENECEK

Gayrimenkul devir ve edinimlerinde gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçiliyor.

Gayrimenkul satışlarında, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği ya da beyan edilen devir ve edinim bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı belirlenirse, eksik ödenen kısım yüzde 25 cezalı olarak alınacak.

Maliye Bakanlığı’nın bugünkü Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğiyle; 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yapılan son değişikliklere açıklık getirildi. 6 Haziran’da yayımlanarak yürürlüğe giren 5766 sayılı "Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunda Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile Harçlar Kanunu’nda da çeşitli düzenlemelere gidilmişti.
Tebliğe göre, menkul ve gayrimenkul mallar hakkında alım, satım, taahhüt ve rehinle ilgili her tür mukavele, senet ve kâğıtlarda değer gösterilmesi zorunluluğu, kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler için uygulanmayacak. Söz konusu taahhütnameler, belli bir değer içermemesi durumunda maktu esasa göre; değer gösterilmesi zorunlu olmamakla birlikte, belli bir değeri içermesi durumunda ise nispi esasa göre harca tabi tutulacak.

Gayrimenkul satışlarında harç tam tahsil edilecek

Yapılan düzenleme ile gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçildi. Gayrimenkul satışlarında tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve edinim bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının belirlenmesi durumunda, aradaki farka denk gelen harç re’sen tarh edilecek. Bu yolla tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için vergi ziyaı cezası yüzde 25 olarak uygulanacak.

TOKİ’ ye tapu harcı muafiyesi

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 492 sayılı Harçlar Kanunu uygulaması açısından özel bütçeli idareler kapsamında değerlendirilecek. İdare yapacağı işlemlerde tapu harcından bağışık tutulacak. Gayrimenkul alım-satımlarında olduğu gibi, karşılıklı harç mükellefiyeti doğuran tapu işlemlerinde söz konusu hüküm Toplu Konut İdaresi Başkanlığına özgü olarak uygulanacak ve karşı tarafa ait harç ise tahsil edilecek.

Adli ve idari yargı teymiz başvuruları da harca tabi oldu

Yapılan düzenlemeyle, daha önce 492 sayılı Harçlar Kanununda yer almayan adli ve idari yargıya ilişkin temyiz ve itiraz başvuruları harç kapsamına alındı. Söz konusu başvurular için "başvuru harcı" ihdas edilerek, yargı organlarının daha hızlı ve verimli çalışmasına imkan sağlanmasının amaçlandığı belirtiliyor.
Buna göre Yargıtay ve Danıştay’a yapılacak temyiz başvurularında 60 YTL, yürütmenin durdurulmasına ilişkin itirazlar dahil olmak üzere bölge adliye ve bölge idare mahkemelerine itirazen yapılacak başvurularda 40 YTL, ağır ceza mahkemelerine itirazen yapılacak başvurularda 30 YTL harç ödenecek.

www.egitimliemlakcilar.org