Temmuz 2007 Bülteni

SPK’DAN MORTGAGE UYARISI !

Sermaye Piyasası Kurulu(SPK), Mortgage sonrası konut fiyatlarının artması ile birlikte borçlanmanın ve tüketimin de artabileceğini belirterek, bu durumun ekonomik ısınmaya neden olabileceği uyarısında bulundu.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Mortgage ile ilgili olarak yaptığı hizmete özel bir çalışmada, sistemin ekonomiye etkileri konusunda çarpıcı tespitler yaptı. Konutlar teminat olarak gösterilebildiği için, konut fiyatlarının artması ile beraber, borçlanma ve tüketimin artmasının beklenebileceğine dikkat çeken SPK, bu durumun ekonomik ısınmaya yol açabileceğini ve ekonomik otoriteler tarafından yakından takip edilmesi gerektiğini vurguladı. SPK, ayrıca Mortgage'deki değişken faiz nedeniyle Merkez Bankası'nın (MB) para politikası çerçevesinde yapacağı faiz oranı ayarlamalarının da ekonomik etkilerinin büyük olabileceğini kaydetti. 
SPK, "Mortgage ve Finans Krizleri İlişkisi, Türkiye'de Potansiyel Kredilendirme Ortamı" konulu çalışmasında, Türkiye'de 17 milyon konut stoku bulunduğunu, bunlardan 3.8 milyonunun kiraya verildiğini, yani Türkiye nüfusunun yaklaşık yüzde 22'sinin (16 milyon kişi) kirada oturduğunu bildirdi. Halen kirada oturan 4 milyona yakın aileye ek olarak nüfus artışı nedeniyle yılda ortalama 250 bine yakın ilave konut ihtiyacı doğduğuna dikkat çeken SPK, yıllık konut ihtiyacının 500 bin ile 600 bin arasında olduğunu belirtti. Kriz yıllarında tutulmuş, geciktirilmiş bir taleple aynı zamanda yapılamamış arz bulunduğunu kaydeden SPK, 2006 yılında konut kredilerinin 2004'e göre 10 kat artarak 2.6 milyar YTL'den 22.3 milyar YTL'ye çıktığına dikkat çekti.
Çalışmada birçok ülkede olduğu gibi konut kredilerinin faizlerdeki değişime oldukça duyarlı olduğu belirtilerek, mevcut durumda 90 metrekarelik bir evin maliyetinin yüzde 75'inin kredilendirilmesi durumunda 17.5 milyon hane halkının yaklaşık 7 milyonunun kredi taksitlerini ödeyebilir durumda olduğu kaydedildi. SPK'nın tespitlerine göre faiz oranı yüzde 1'e gerilerse rakam 7.9 milyona, yüzde 0.5'in altına gerilemesi durumunda da kredi taksitlerini ödeyebilir hane halkı sayısı yaklaşık 10.5 milyona ulaşacak. Merkez Bankası ise geçen ay yaptığı bir çalışmada, 2006 yılı itibariyle mevcut koşullarda konut kredisi kullanabilecek hane sayısı 1.8 milyon iken, faizlerin aylık yüzde 0.5'e gerilemesi ve vadenin 30 yıla uzaması durumunda konut kredisi kullanabilecek hane sayısının 9 milyona kadar çıkabileceğini tespit etmişti.

Konut fiyatları artacak
Bu tespitlerin ardından Mortgage'ın ekonomideki etkileri irdelendi ve Mortgage'ın Türkiye'de var olmasının gelecek dönemde konut kredilerinin hızla artması koşuluyla özel tasarruflarda ciddi bir artışa neden olabileceği belirtildi. Sahip olunan konutlar teminat gösterilerek borç alınabildiği için konut fiyatlarının artması ile birlikte borçlanmanın ve tüketimin de artmasının beklenebileceğine değinilen çalışmada, "Konut sahiplik oranı yüksek görünen ülkemizde konut fiyatlarının artmasıyla oluşan servet artışının, borçlanma kanalıyla tüketime aktarılarak ekonomik ısınmaya yol açabilmesi ekonomik otoriteler tarafından yakından takip edilmesi gereken bir husus olacaktır" uyarısı yapıldı.

Merkez Bankası'nin faizleri önemli
Mortgage ile birlikte getirilen yeniliklerden değişken faizin bankalar için önemli bir avantaj olduğu ve bankaların değişken faizli kredi vermek için elinden gelen çabanın tümünü gösterilebileceği tahmin edildi. Değişken faizli konut kredilerindeki artışın; faiz oranı tespit etmekte olan para politikası otoritesinin yani Merkez Bankası'nın etkinliğini artırabileceğine dikkat çekilen çalışmada, "Hane halkının faiz oranlarına daha duyarlı hale gelmesi, faiz oranları değiştiğinde konut kredisi ödemeleri ve konut fiyatlarındaki değişimlere bağlı servetlerinde meydana gelen değişmelerden kaynaklanmaktadır. Bu sayede para politikası çerçevesinde yapılacak faiz oranı ayarlamalarının ekonomik etkileri daha büyük olabilecektir" denildi.

Sistem temmuzda devrede
Mortgage sisteminin tam olarak işlemesi için ikincil düzenlemelerin tamamlanması gerekiyor. Birçok kurum kendini ilgilendiren düzenlemeleri çıkardı. SPK ise iki tebliğ taslağını görüşe açtı, bir tebliğ taslağı da tamamlanmak üzere. Bunların haziran ayı sonu ya da temmuz ayının ilk haftalarında yayımlanması hedefleniyor. Bu aşamadan sonra bankalar artık tek tek gelerek konut kredilerine dayalı kağıtları ihraç için SPK'dan izin istemeye başlayacak ve sistem tam olarak işleyecek.

SPK'NIN MORTGAGE ÇALIŞMASINDA YAPILAN TESPİTLER
17 milyon konuta ihtiyaç var
* Türkiye'de 17 milyon konut stoku bulunuyor.
* Bunlardan 3.8 milyonu kiraya verildi.
* Türkiye nüfusunun yaklaşık yüzde 22'si (16 milyon kişi) kirada oturuyor.
* Nüfus artışı nedeniyle yılda ortalama 250 bine yakın ilave konut ihtiyacı doğuyor.
* Yıllık konut ihtiyacı 500 bin ile 600 bin arasında değişiyor.
Konut kredileri faizlerdeki değişime duyarlı
* Mevcut durumda 90 metrekarelik bir evin maliyetinin yüzde 75'inin kredilendirilmesi durumunda 17.5 milyon hane halkının yaklaşık 7 milyonu kredi taksitlerini ödeyebilir durumda.
* Faiz oranı yüzde 1'e gerilerse rakam 7.9 milyona, yüzde 0.5'in altına gerilemesi durumunda da kredi taksitlerini ödeyebilir hane halkı sayısı yaklaşık 10.5 milyona ulaşacak.

35.488  KİŞİ MORTGAGE’A GEÇTİ

10 bankadan alınan bilgiye göre, toplam 354 bin 88 kişi mortgage'a dahil oldu. Buna göre mortgage'tan önce konut kredisi kullananlardan yüzde 71'inin yeni sisteme geçtiği kesinleşti.
Son üç yılda vergisel yasal düzenleme beklentisiyle konut kredilerinde talep patlamasına yol açan mortgage'a geçiş süresi, 6 Haziran itibariyle sona erdi.
Bu yıl 24 milyar YTL'lik hacme ulaşan konut kredisi piyasasında önemli paya sahip 10 bankadan alınan bilgiye göre; Tüketici Kanunu'ndan yeni sisteme (Konut Finansmanı Kanunu) geçen müşteri sayısı 354 bin 88 kişi oldu.
Şubelerden alınacak bilgilerle kesin rakamların önümüzdeki hafta ortaya çıkacağını belirten bankacılar, sektörde toplam 500 bin konut kredisi müşterisi bulunduğunu bildirdi.
Bu rakama göre, konut kredisi kullananlardan yüzde 71'inin mortgage sistemine dahil olduğu kesinleşti. Diğer bankalardan gelen verilere göre, bu oranın yüzde 90'ları aşması bekleniyor. Bankacılar, tüketicilerin büyük ölçüde mortgage'a geçmesinde, faiz üzerinden alınan yüzde 5'lik banka ve sigorta muameleleri vergisindeki (BSMV) muafiyetinin büyük etkisi olduğunu belirtiyor.
BANKA SORUMLULUĞU 1 YIL
Hafta başında mortgage sistemine geçmek istemeyen müşterilerin yüzde 2 civarında olduğunu belirten bankacılar, son güne yaklaşırken oranın yüzde 10'lara yaklaşmasını tüketicinin işini son güne bırakmasına bağladı.
Eski sistemde bir projeden alınan konut için kullanılan bağlı kredilerde müteahhit ve banka kullandırılan kredi tutarına bağlı olmadan konutun ayıplı çıkmasından 5 yıl süreyle sorumlu tutuluyordu. Yeni sistemde ise banka verdiği kredinin tutarı kadar 1 yıl süreyle sorumlu olacak. Ancak müteahhidin konutun tamamı için sorumluluğu 5 yıl olacak. Konut kredisi müşterisi, mortgage yasasından önce kullanılan kredinin erken ödenmesi gündeme geldiğinde hiçbir şekilde yüzde 2 olan erken ödeme ücretini ödemeyecek.

Tüketici yeni sisteme geçse de geçmese de eski sözleşmelerde aleyhine faiz, vade ve diğer konularda deşiklik yapılamayacak.

MORTGAGE’IN RİSKLİ YANLARINI BİLİYORMUSUNUZ?

Bankalardan kredi çekip daha sonra ödeme problemi yaşayan tüketicilerin en çok şikayet ettiği konular arasında yer alan "Karşılacağımız riskleri sözleşmede göremedik" sözleri mortgage için hazırlanan özel sözleşmelerle tarihe karışacak.
Bankacılık sisteminde 6 Mart’ta çıkan mortgage yasasının uygulanmasına yönelik yapılan en önemli değişikliklerden biri yarın uygulamaya geçiyor. Pazartesi tüm bankalarda kullanılmaya başlanacak yeni mortgage sözleşmeleri tüketicilerin "Riskleri görmedim" diyemeyeceği şekilde dizayn edildi.
Yeni sözleşme dökümanlarında normal prosedür diğer tüketici kredilerinde olduğu gibi 12 puntoluk yazı karakteriyle anlatılırken, riskli konulara 16 punto ve diğerlerine göre daha koyu ve siyah harflerle yer verilecek.
Sözleşmeye bakıldığında hemen dikkat çekecek şekilde yazılan uyarı noktaları arasında tüketicinin temerrüt halinde borcunu kapatmaması durumunda konutunun derhal satışa çıkarılacağı, mülkiyet devrinin yapılıp yapılmayacağı, konutun tüketici tarafından kiraya verilmesi halinde kiralayana bildirmesi gerektiği, kiralayandan yazılı izin almak kaydıyla tüketicinin kiracılık veya sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini devredebileceği ve hayat sigortası-konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılmasının zorunlu olmadığına dair hayati konular olacak.

Ayrıca tüketici bankaya gittiği zaman formu doldurup hemen kredi işlemlerini başlatamayacak. Tüketici formu alıp en az 1 gün boyunca inceledikten sonra dolduracak. 1 günlük düşünme süresi dolmadan imzalanan form geçersiz sayılacak.

HAZİNE’YE AİT GAYRİMENKUL KAT KARŞILIĞI VERİLEBİLECEK!

Yeni yönetmeliğe göre, bundan böyle Hazine’ye ait gayrimenkuller kat karşılığı verilebilecek

Maliye Bakanlığı Hazine’ye ait gayrimenkullerin değerlendirilmesi, satışı ve kiralanmasını öngören mevzuatı tamamen değiştirdi. Maliye Bakanlığı tarafından hazırlanan Resmi Gazete’nin dünkü sayısında yayınlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ile Milli Emlak Mevzuatı’nda tam bir devrim yapıldı. Yeni yönetmeliğe göre, bundan böyle Hazine’ye ait gayrimenkuller kat karşılığı müteahhite verilebilecek. Defterdarlık birimleri, tıpkı arsa sahipleri gibi, mütahhitler ile masaya oturup anlaşma yapabilecek. İşte 10 maddede yeni Milli Emlak Tebliğ’i:

1. Kat karşılığı inşaat yaptırılacak: Daha önce Hazine’ye ait taşınmazlar sadece kiralanabiliyor veya satılabiliyordu. Bundan sonra kat karşılığı müteahhit ve girişimcilere de verilebilecek.

2. Parseller birlikte satılabilecek: İmar planı veya fiili durumu nedeniyle, bir bütünlük oluşturulan Hazine taşınmazları satış ve kiralama işleri tek ihalede yapılacak. Daha önce bitişik parseller ayrı ayrı satılıyordu.

3. Ön izin bedelleri düşürüldü: İrtifak hakkı kurulmadan önce ön izin verilmesine ilişkin ihalelerdeki tahmini bedel emlak vergisine esas asgari birim değerinin yüzde 1’i iken bu oran yüzde 0,5’e düşürüldü.

4. Deniz yüzeyine tarife: Daha önce deniz yüzeylerinin, tahmini ön izin ve kullanma izni bedellerinin hesaplanmasına ilişkin bir oran yoktu. Yeni yönetmelik ile proje sahasındaki kara parçası için, tespit edilen ön izin kullanma izni veya irtifak hakkı metrekare bedelinin yüzde 10’u olarak belirlendi.

5. Süre sınırı kaldırıldı: Bir yıldan uzun süreli kira, irtifak hakkı, kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri Türkiye İstatistik Kurumu’nca yayınlanan ÜFE oranında arttırılacak. Daha önce her 3 yılda yeniden belirleniyordu.

6. Noter tasdik kapsamı genişletildi: Notere tasdik ve tescili zorunlu olmayan sözleşmelerdeki kapsam genişletildi. Her yıl merkezi yönetim bütçe kanununda belirlenen parasal sınırın yüzde 10’unu aşmayan sözleşmelerde dahil edildi. 6 bin 700’ün üzerindeki tüm kiralama ihaleleri noter tasdikinden geçecek. Daha önce sadece büfe, kantin ve çay ocakları muaftı.

7. İrtifak hakkı devri kolaylaştı: İrtifak hakkı kurulan Hazine’ye ait taşınmaz mallar üzerine yapılacak tesislerin, tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca 3. kişilere kiraya verilmesi halinde hak lehtarının brüt kiranın yüzde 1 ’i oranında kiracıdan ve kiracılardan ise; tesisin işletmesinde elde edilecek toplam yıllık hasılattan hak lehtarına kira bedelinin düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden yüzde 1 oranında ayrıca pay alınacağı hükmü getirildi. Eski yönetmelikte ise; brüt kiranın yüzde 25 oranında alınmakta idi.

8. Ecrimisil ağırlaştı: Ecrimisil bedelinin takdirinde hazine taşınmazının işgalden önceki haliyle elde edebilecek muhtemel gelir esas alınacağı hükmü getirildi. Daha önce sadece işgal tazminatı alınıyordu.

9. Ecrimisile komisyon kurulacak: Takdir edilen ecrimisillerin tebliğ edilen tarih den itibaren 30 gün içinde ilgili idareye müracaat edilerek düzeltme talebinde bulunacağı, düzeltme taleplerinin de bu amaçla kurulacak komisyonca karara bağlanacağı hükmü getirildi. Daha önce Milli Emlak Birimleri düzeltilme talebine olumlu ve olumsuz yanıt veriyordu. Komisyon yoktu.

10. Geçiş kolaylaştırıldı: Daha önceki yönetmeliğe göre yapılmış kira, kullanma izni ve irtifak hakkı sözleşmeleri yapan gerçek ve tüzel kişilerin, 19 Haziran 2007 tarihinden itibaren 6 ay içisinde başvuruda bulunulması ve yeni sözleşme düzenlemesini kabul etmesi şartıyla yeniden sözleşme yapılabilecek.

İSTANBUL’DA KİRA DEPREMİ

'İstanbul'da gecekondu kiraları ortalama 500, normal konut da bin YTL ama son bir yıldır kimse evini kolay kolay kiraya veremiyor'
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, İstanbul'un eski yerleşim bölgelerinden yeni yapılan sitelere göçün son bir yılda çok hızlandığına dikkat çekerek, “Son bir yıldır İstanbul'da kimse evini kolay kolay kiraya veremiyor. İstanbul'un her tarafı boş” dedi.

Soruları yanıtlayan Ateş, insanların alım sıkıntısı içinde olması, eski yerleşim yerlerindeki binaların depreme dayanıklı olmaması ve kiraların pahalı olması nedeniyle şehir merkezlerinden, özellikle Üsküdar, Kadıköy, Beşiktaş, Fatih, Eminönü, Bakırköy, Bayrampaşa gibi bölgelerden Büyükçekmece, Silivri, Kurtköy gibi daha uzak mesafelerde yeni yapılan sitelerin göç almaya başladığını belirtti.

Ateş, “Eski bölgelerden yeni yapılan sitelere göç son bir yılda çok hızlandı. Şehir merkezlerinde mevcut kiralık konutlar itibar görmezken İstanbul'un 30-35 kilometre dışında yapılan siteler rağbet görüyor” dedi.

Bu nedenle merkezdeki saygın bölgelerin kiralarının düştüğünü ifade eden Ateş, yeni yapılan sitelerin kiralarının da artamaya başladığını kaydetti. Sabri Ateş, “Son bir yıldır İstanbul'da kimse evini kolay kolay kiraya veremiyor. İstanbul'un her tarafı boş” dedi. Ateş, “Şehir merkezlerinden İstanbul'un uzak mesafelerine doğru göç devam ediyor. Şehir merkezlerini gezdiğimizde her binada bir iki tane kiralık daire olduğunu görüyoruz” diye konuştu.
Ateş, şu anda eski yerleşim bölgelerinde yüzde 10 ile yüzde 30 arasında kirası düşen yerler bulunduğunu belirtti.
Maliye Bakanlığı'nın kira gelirlerini stopaj yoluyla vergilendirmesine yönelik başlatacağı uygulamaya ilişkin olarak da Ateş, şunları kaydetti: “İstanbul'da gecekondu kiraları ortalama 500, normal konut kirası da bin YTL. Kira gelirlerinin bankaya yatırılarak her ay yüzde 15 oranında stopaj kesilmesi durumunda bin YTL kira geliri için aylık ortalama 150 YTL devlete vereceksiniz. Bu kiracılara yansıyacaktır. Piyasada kiraların yüzde yüzde 10-15 artmasına neden olacak ayrıca mal sahibini kiracı ile karşı karşıya getirecek.”

İki yıldır Türkiye genelinde konut sayısı arttığı halde gayrimenkuldeki 19 milyon olan mükellef sayısının değişmediğini ifade eden Ateş, “Türkiye'de gerçekten kaç tane gayrimenkulle ilgili vergi mükellefi var önce bunun tespit edilmesi lazım. Ondan sonra vatandaştan vergi almanın yolu çok kolay. Kayıt dışı gün geçtikçe artmaya devam ediyor. Devlet vergi dilimlerini aşağı çekmedikçe vatandaştan vergi toplaması çok güç”dedi.

7.GAYRİMENKUL ZİRVESİ SONUÇ BİLDİRGESİ AÇIKLANDI

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), geleneksel olarak 2000 yılından beri düzenlediği zirvelerin yedincisini 25-26 Nisan 2007 tarihlerinde, T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Urban Land Instute (ULI), National Assocation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ve European Public Real Estate Association (EPRA)’ nın katkılarıyla Swissotel’ de gerçekleştirdi.

Zirve’de İstanbul’un 2010 Avrupa Kültür Başkenti ilan edilmesi nedeniyle, İstanbul’da Kentsel dönüşüm ve Yatırım Fırsatları, Gayrimenkul Finansmanı ve Küresel Sermaye, Uzun Vadeli Konut Finansman Yasasının neler getirdiği, Konut ve ikinci ev yatırımlarının durumu, Alış veriş merkezi yatırımları ile 3. Gayrimenkul Sektörü araştırma raporundaki “Gayrimenkul Sektörü ve İller için öngörüler 2015” başlıklı sunum ele alınarak tartışıldı.

Gayrimenkul sektöründe yaşanan sorunlar yukarıdaki başlıklarda ele alınarak irdelenmiş, ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri Ülkemizin gerek ekonomik ve gerekse sosyo-kültürel açıdan gelişmesine katkı sağlaması amacıyla işbu sonuç bildirgesinde aşağıdaki başlıklarda kamuoyu ile paylaşılmıştır. Buna göre ;

·          Ülkemizde geniş bir kitleye sahip olan dar ve orta gelirli kesim için Mortgage kanunu kolay ve çok ucuz ev edinme kanunu olarak algılanmaktadır. Oysa Mortgage piyasa ekonomisinde yer alan diğer finansal enstrümanlarından biridir. Kamuoyu’nun bu yönde bilinçlendirilmesi gerekir.
·          T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) gibi kamu kurumları; özellikle arsa temini ve gayrimenkul geliştirme konusundaki teşvikler, Türkiye genelinde uzun vadeli ülkesel, bölgesel ve yerel Gayrimenkul Politikaları gibi konularda daha etkin liderlik yapmalıdır. Bu politikalar oluşturulurken sivil toplum kuruluşları ve özel sektör de bu çalışmalara dahil edilmelidir.
·          Kamu fonlarının, Mortgage’a katılımını düzenleyen ve denetleyen  uygulamaların hayata geçirilmesi sağlanmalıdır.
·          Gayrimenkul geliştirme sektörü üzerindeki vergi yükü azaltılmalıdır. Bunun için 150 m2’ nin altındaki konut üretimine yönelik;
o         Projelendirilmiş arsa satışlarında, Kamu’ya sağlanan % 1’ lik KDV avantajından özel sektör de yararlandırılmalıdır.
o         Bu satışlarda, gayrimenkul geliştirme şirketlerinin mükerrer tapu harcı ödemesinin önüne geçilmelidir.
o         Gerek Hasılat Paylaşım Sözleşmelerine ve gerekse müşterilerle yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerine, damga vergisi istisnası getirilmelidir.
·          Mortgage’ın işleyişine yönelik beklenen tebliğ ve yönetmelikler en kısa sürede hayata geçirilmelidir.
·          Konut, Tüketici Yasası kapsamından çıkartılarak sağlıklı bir zeminde tartışılıp, Mortgage yasası ile paralellik sağlayacak düzenlemelerin de tamamlanması sonucu, ayrı bir başlık halinde yasalaştırılmalıdır.
·          Global sermayenin Türkiye’ye entegrasyonunda, yerli gayrimenkul yatırımcılarının genel stratejisinin belirlenmesi ve işbirliklerinin bu çerçevede yapılması gereklidir.
·          İmar Planı yapım, itiraz ve uygulama süreci gözden geçirilerek her planın iptal edilme riski ve kurumlar arasındaki yetki karmaşası ortadan kaldırılmalıdır.
·          Alışveriş Merkezi (AVM) yatırımlarının; detaylı analiz sonrasında, bölgesel planlar çerçevesinde yapılması büyük önem arz etmektedir. Ayrıca karar noktasında ciddi mekansal ihtiyaç analizlerinin yapılması, sektörün ileride yaşaması muhtemel sorunlarının önüne geçecektir. Yine bu konudaki yasal düzenlemelerin de ivedilikle hazırlanarak hayata geçirilmesi gerekmektedir.
·          İkinci ev potansiyeli açısından, bu konuda çok büyük deneyimleri olan ülkelerin uygulamalarından yararlanılarak bir takım teşviklerin ve planlama yaklaşımlarının oluşturulması gereklidir. Bu teşvik ve yaklaşımların uygulanması sırasında da ciddi denetim mekanizmaları oluşturulmalı, piyasa regüle edilmelidir. Ayrıca Yabancıya mülk satışındaki bürokrasi azaltılmalı ve mevzuat esnekleştirilmelidir.
·          Ülkemizde KENT KİMLİĞİ kavramı özenle ele alınmalı ve uygulamalarda bu disiplinden uzaklaşılmamalıdır. Tarihi dokunun KENT KİMLİĞİ oluşumundaki önemi göz ardı edilmemelidir. Ayrıca kentsel dönüşüm sürecinde İMAR HAKLARININ MENKULLEŞTİRİLMESİ uygulamasının hayata geçirilmesi de son derece önemlidir. Menkulleştirme uygulamaları şeffaf, güvenilir ve politik kaygılardan uzak olmalıdır.

·          Altyapı projelerinin kamu-özel sektör işbirliği ile gerçekleştirilmesi, gerçekleştirilen bu projelerin de menkulleştirilmesi, ucuz ve uzun vadeli fon kaynaklarının temini yönünden son derece önemlidir. Bu sonuç, risklerin paylaşılmasını ve fonlama maliyetlerinin azalmasını sağlayacak, beraberinde şeffaflık ve verimlilik getirerek kamu üzerindeki yükü azaltırken, aynı zamanda da istihdamı artıracaktır.

KİRACILARIN % 10’U 3 YIL İÇİNDE KREDİYLE EV ALMAK İSTİYOR!

GFK’nın 16 ilde yaptığı  "Mortgage Bilinirlik Araştırması"na göre, Türkiye’nin büyük kentlerinde yaşayayıp kiracı olanların oranı yüzde 42’yi bulurken, bunların  yüzde 20’si önümüzdeki 3 yıl içinde ev sahibi olmayı düşünüyor. Kiracıların yüzde 48’i evini krediyle almayı planlıyor.
Türkiye’de ’kira öder gibi ev sahibi hayali’ ile tüketicinin gündemine oturan ’Mortgage’yi herkes duydu ama sistem hakkında bilgi sahibi olanların sayısı hala oldukça az. Araştırma şirketi GFK Türkiye’nin 16 ilde yaptığı  "Mortgage Bilinirlik Araştırması" sistem konusundaki bilinirlik düzeyini, konut alma ve konut alırken kredi kullanma eğilimlerini ortaya koydu. Araştırma sonucunda tüketicilerin yüzde 61’inin mortgage’ı duyduğu bunlar içinde her üç kişiden birinin sistem hakkında hiç bir bilgiye sahip olmadğı ortaya çıktı. Araştırmada kentlerde ikamet edip kiracı olanların oranı yüzde 42’i iken, bunların yüzde 20’si önümüzdeki 3 yıl içinde konut almayı düşünüyor. Konut almak isteyenlerin yüzde 48’i ise konut kredisi kullanmayı planlıyor.  

YÜZDE 31 BİLGİ SAHİBİ DEĞİL
Araştırmaya katılanların yüzde 61’i ’mortgage’ı duyduğunu belirtirken, mortgage’ı duyduğunu belirten her üç kişiden biri sistem hakkında hiçbir bilgiye sahip olmadığını belirtiyor. Yine duyduğunu belittenlerin yüzde 31’i sistem hakkında yeterince bilgi sahibi olmadığını belirtirken, sistemi ’ biraz’  bilenlerin oranı yüzde 58, yeterince bilgi sahibi olanların oranı ise yüzde 11 olarak gerçekleşti.

YÜZDE 48 BANKA KREDİSİ İLE EV ALIYOR
Kentlerde ikamet ettiği konutta kiracı olanların oranının yüzde 42 olarak belirlenen araştırmaya göre, önümüzdeki 3 yıl içinde konut satın almayı düşünenlerin oranı yüzde 20. Alt ekonomik sosyo gruplara doğru gidildikçe ev satın almayı düşünenlerin oranının yükseldiği görüldü. Konut satın almayı düşünenlerin yüzde 52’si banka kredisi kullanmayı düşünmüyor. Yüzde 48’i ise banka kredisi ile konut sahibi olmayı planlıyor. Konut hakkında en fazla ’ tanıdıklar’  ve ’ emlakçılar’  aracılığıyla bilgi sahibi olunuyor. Bunu kendisi çevreyi gezerek bilgi alanlar ve interneti kullananlar izliyor.

MORTGAGE KİRA YERİNE TAKSİT
Mortgage’ın diğer konut kredilerinden daha avantajlı olduğunu düşünenlerin sistemin hangi avantajlarının bulunduğunun sorulması üzerine,  katılımcıların yüzde 36’sı ev kirası yerine ödenebildiğini, yüzde 34’ü ödemesinin kolay olduğunu, yüzde 22’si taksitlerinin uygun olduğunu, yüzde 18’i ise kredi faiz oranının düşük olduğunu belirtti. Sistemi avantajlı bulanların yüzde 4’ü evin kolay alındığını, yüzde 3’ü peşinatının düşük olduğunu ifade ederken, yüzde 3’ü imkan olmayanların da ev sahibi olabildiğini, yüzde 2’si de devlet güvencesi olmasını sistemin avantajları arasında saydı.

YÜZDE 27’Sİ FAİZİ YÜKSEK BULDU
Öte yandan sistemin diğer konut kredilerinden daha avantajlı olmadığını düşünenlerin yüzde 27’si faiz oranlarını yüksek bulurken, yüzde 22’si ödemeleri yüksek olduğunu belitti. Yüzde 21’i vadelerin çok uzun olduğunu, yüzde 15’i de düşük gelirliler için avantajlı olmadığını ifade etti. Sistemin avantajlı olmadığını düşünenlerin yüzde 5’i ipotekli olmasının güvenilir olmadığı, yüzde 5’i alışık olunmayan bir sistem değerlendirmesinde bulunurken, yüzde 4’ü sistemin diğerlerinden farkı  olmadığını, yüzde 4’ü sabit faizi olmadığını, yüzde 3’ü de peşinatın  yüksek olduğunu kaydetti.

YÜZDE 11 GELECEKTE YARARLANMAYI DÜŞÜNÜYOR
Araştırmaya katılanlan ve mortgage duyanların içinde yüzde 49’u gelecekte mortgage’dan yararlanmayı düşünmediğini  belirtirken, yüzde 29’ı sistemi kullanıp kullanmayacaklarının belli olmadığını, şartlara bağlı olduğunu ifade etti. Gelecekte mortgage’dan yararlanmayı düşünenlerin oranı ise yüzde 11’de kaldı.

MORGAGE'DE UYGULAMA NETLEŞTİ
Sanayi Bakanlığı, ipotekli konut sistemi "mortgage"de finansman modelini netleştirdi. Netleşen bazı uygulamalar şöyle:
Mortgage sistemiyle ev alanlar borcunu peşin öderse ya da taksitlerini erken yatırırsa faiz indiriminden yararlanacak. Finansman sağlayan kuruluşlar, sabit ve değişken faizin bir arada bulunduğu konut finansmanı sözleşmelerde ek ödeme talep edemeyecek.
Finansman kuruluşu tarafından verilecek formların ön yüzünde, en az 16 punto ve koyu siyah harflerle, borcun kapatılmaması durumunda, sözleşmenin feshedileceği ve konutun derhal satışa çıkarılacağı yer alacak.
Sabit faizli konut finansmanında, ödemelerin vadesinden önce yapılması durumunda ise erken ödeme ücreti alınacak. Bu oran gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde 2’sini geçemeyecek.
Dövize endeksli kredilerde tüketici risklere karşı bilgilendirilecek. Bu tip finansmanlar için ödemelerin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında hangi tarih ve kurun dikkate alınacağının belirtilmesi gerekiyor.

Değişken faizi içeren kredilerde, oranda eğişiklik olması durumunda, bankalar yeni ödeme planınını tüketiciye 30 gün önceden bildirecek.

SEÇİM SONUCU FAİZİ 1,25’E İNDİREBİLİR.

Konut edinmek isteyen tüketicilerin tek gündemi konut kredi faizlerindeki seyir. Geçen yıl Mayıs ayı dalgalanması sonrası faizlerdeki yükselişin ardından tüketiciler yaklaşık 1 yıldır ’konut kredi faizlerinde ciddi bir düşüş ne zaman gerçekleşecek’ diye bekliyor. Genel seçime kadar konut kredilerinde büyük bir düşüş gerçekleşmeyeceğini belirten bankacılar, seçim sonrasında ise olumlu senaryoyu bağlı olarak konut kredi faizlerinin yüzde 1.25’e kadar gerileyebileceğini söylüyor.
Seçime odaklanan piyasalarda siyasetteki her hareket fiyatlandırılıyor. Özellikle finans çevresinin seçimi yakından takip ettiği bu dönemde bankacılar konut kredilerinde de hesaplamalarını buna göre yapıyor. Genel seçime kadar konut kredilerinde büyük bir düşüş gerçekleşmeyeceğini belirten bankacılar, seçim sonrasında ise olumlu senaryayo bağlı olarak konut kredi faizlerinin yüzde 1.25’e kadar gerileyebileceğini söylüyor.

TÜKETİCİ BEKLEMEDE
Konut edinmek isteyen tüketicilerin tek gündemi konut kredi faizlerindeki seyir. Geçen yıl Mayıs ayı dalgalanması sonrası faizlerdeki yükselişin ardından tüketiciler yaklaşık 1 yıldır konut kredi faizlerinde ciddi bir düşüş nezaman gerçekleşecek diye bekliyor. Piyasalardaki gelişmelere göre şekillenen konut kredi faiz oranları ise şu anda yüzde 1.50 civarında bulunuyor. Bazı bankalar, komisyonları yüksek tutarak kısa vadede faizleri yüzde 1’in altına çekse de tüketicilerin kredi talebi hala istenilen düzeyde değil. Bankacılara göre konut kredi faizlerinde seçim öncesinde küçük çaplı bir kıpırdanma başladı. Buna göre bazı bankalar faizlerini yüzde 1.50’nin altına çekti. Ancak tüketiciler bu düşüşten pek memnun görünmüyor. Faizlerde geçen yıl onduğu gibi yüzde 1’leri bekleyen tüketcilerin bu beklentisinin ne zaman gerçekleşeceğini bankacılara sorduk.

YÜZDE 1.40’İ GÖREBİLİR
Bankacılar, seçim dönemi nedeniyle piyasalardaki dalgalanma ve ’bekle gör’ politikası nedeniyle kredi faizlerinde de aynı seyrin hakim olduğu görüşünü savunuyor. Şu anda yüzde 1.50 seviyesinde olan konut kredilerinde seçime kadar olan dönemde 5-10 puanlık düşüş yaşanabileceğine dikkat çeken bankacılar, faizin seçime kadar olan dönemde yüzde 1.40’ın altına gerilemeyeceğini söylüyor. Bankacılar faizdeki hareketin piyasa faizlerine paralel hareket ettiğini belirterek "Piyasada görüntü gayet iyi. Piyasa faizlerinde bir endişe görmüyoruz. Bu nedenle konut faizlerinde de bir miktar düşüş olabilir. Ancak bu çok hızlı olmayacak" yorumunu yapıyor.

YIL SONUNDA YÜZDE 1.25
Azıl hareketin ise seçim sonrası gündeme gelmesi bekleniyor. Bankacılar, seçim sonrasında piyasaları memnun edecek sonuçların çıkması ve global piyasalarda olumsuz bir rüzgar olmaması halinde faizlerde düşüşün başlayacağını ifade ediyor. Buna göre bankacılar şimdiden olumlu senaryayo göre hesaplamalarını yapıyor. Bu hesaplamalara göre de yıl sonunda faizlerin yüzde 1.25’e kadar gerileyebileceği belirtiliyor. Ancak asıl fiyatlamanın 2008 yılında görüleceğini dile getiren bankacılar, 2008’de mortgage sisteminin de tüketiciler tarafından daha iyi algılanacağını ve faizlerin yüzde 1’in altına ineceğini söylüyor.

Seçime kadar faiz 5-10 puan düşebilir
Konut kredi faizlerinde yüzde 1.50 seviyelerinin üzerine bir çıkış beklemediklerini belirten Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu, şunları söyledi: " Konut kredi faizleri 5-10 puanlık düşüş görebiliriz. Çünkü piyasanın görüntüsü gayet iyi. Konut kredileri piyasa faizlerine endeksli. Burada ki düşüş takip ediliyor. Konut kredilerinin büyümesi için bankaların rekabetçi hareketler yapabileceğini ve bunu fiyatlara yansıtacağını düşüyorum.  Konut piyasasında düşünülenin aksine büyük hareket yok. O nedenle piyasayı hareketlendirmek için faiz indirimleri gündeme gelebilir. Seçim sonrası asıl hareketi görebiliriz."

Faiz seyri için seçim ve global piyasalar önemli
Seçime kadar olan dönemde konut kredi faizlerinde bir düşüş beklemediklerini dile getiren Anadolubank Bireysel Pazarlama Mevduat Müdürü Sarp Akkartal, sözlerine şöyle devam etti: "Seçime kadar düşüş beklemiyoruz. Bu dönemde faizler yüzde 1.50 seviyelerinde seyreder. Seçimden sonra oluşacak sonuçlar sonrası olumlu gelişme olabilir. Ama yurtdışınında bozulmaması gerekiyor. Global bozulma olursa seçimden iyi bir sonuç çıksa bile faiz indirimleri gelmez. Yıl sonuna kadar 1.25 seviylelerini görebiliriz. Ama seçim sonrasının piyasaların rahatlaması lazım."

DÜNYANIN EN HIZLI UCUZLAYAN ŞEHRİ!

İngiltere merkezli Mercer Danışmanlık şirketinin her yıl hazırladığı hayat pahalılığı ile ilgili araştırma sonucunda İstanbul bu yıl dünyanın en pahalı 38. şehri seçildi. Toplam 6 kıtadan en pahalı 143 şehrin yer aldığı araştırmada 200 farklı kriter esas alındı. Buna göre geçen yıl 15. sırada olan İstanbul, bu sene tam 23 basamak birden gerileyerek, bir yılda dünyanın en hızlı ucuzlayan şehri oldu. Moskova’nın bu yıl üst üste en pahalı şehir seçildiği yarışmada dünyanın en ucuz kenti ünvanını ise Paraguay’ın başkenti Asuncion aldı. Araştırmada, yükselen emlak fiyatlarıyla Tokyo ve Seul üst sıralarda yer alırken, kriter olan iki yatak odalı en ucuz kiralık dairelerin ise Johannesburg’da olduğu belirtildi. Sıralamada ilk 10’da 6 Avrupa, 4 de Asya şehirleri kendilerine yer buldu.

4.LEVENT’TE TERÖRÜN İZLERİ SİLİNİYOR

Çuhadaroğlu Firması, 4.Levent’te 20 Kasım 2003’te bomba yüklü araçla gerçekleştirilen terör saldırısıyla ağır hasar gören ve saldırı tarihinde HSBC Genel Müdürlüğü olarak hizmet veren binanın dış cephesini, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) işverenliğinde yeniden şekillendirecek.

Binanın toplam 3.350 metrekarelik dış yüzeyi Çuhadaroğlu tarafından, Strüktürel Silikon ve Kapaklı Giydirme Cephe Sistemleri ile giydirilecek. Proje, binanın terör saldırısından önceki dış görünümüne, özellikle dış cephe rengine sadık kalınarak gerçekleştirilecek. Terör saldırısına maruz kalan binanın saldırıyla tahrip olan ilk dış cephe giydirmesini de yine Çuhadaroğlu gerçekleştirmişti. Bilindiği üzere; 1. Levent’te bulunan bina, Aralık 2000’de Bankacılık Düzenleme Ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) Demirbank’ın yönetimi ve denetimine el koymasıyla Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’na (TMSF) devredilmiş, Demirbank ise Ekim 2001’de The HSBC Group’a satılmıştı. 2001 yılından terör saldırılarının gerçekleştiği Kasım 2003’e kadar HSBC Türkiye Genel Müdürlüğü binası olarak kullanılmıştı. HSBC Türkiye Genel Müdürlüğü ise, saldırıların ardından yeni binasında hizmet vermeye başlamıştı.

www.egitimliemlakcilar.org