Haziran 2007 Bülteni

5 YILLIK KREDİYİ 2 YILDA ÖDEYEN İÇİN MORTGAGE AVANTAJINI KAYBEDİYOR!

6 Mart 2007'den önce konut kredisi kullananların mortgage olarak bilinen Konut Finansmanı Sistemi'ne dahil olmak isteyip istememeleri konusunda, 6 Haziran'a kadar tercih yapmaları gerekiyor. Çünkü bu tarihe kadar kredi kullananlar aksi yönde dilekçe vermezlerse otomatik olarak mortgage sistemine dahil olacaklar. İşte bu noktada tüketicinin aklını karıştıran en önemli soru işareti şu: "Mortgage'a geçmek avantajlı mı yoksa değil mi?" Sisteme girmeyi kabul edenler her ay taksitle birlikte ödedikleri yüzde 5'lik Banka Sigorta Muameleleri Vergisi'nden (BSMV) kurtulacak.

 Peki mortgage hangi vadede kredi alanlar için avantajlı? Yukarıdaki örnek tabloda da görüldüğü gibi 5 yıllık kredi kullanmış ve kredisini 2 yıldır ödeyen bir tüketici için mortgage pek de avantajlı görünmüyor. En azından vergi avantajı bulunmuyor. Çünkü BSMV ödenen faizden alınıyor. Ve bankalar 5 yıllık bir kredide 2 yıl içinde faiz ödemesinin yüzde 60'ını alırken, anaparanın sadece yüzde 30'unu tahsil ediyor. Yani siz yüklü tutardaki BSMV'yi de ilk 2 yılda ödüyorsunuz. Mortgage'a girip elde edeceğiniz sıfır BSMV avantajı ise artık avantaj olmaktan çıkıyor.

Ancak aksine kredi vadenizin henüz başındaysanız BSMV avantajından faydalanmaktan kaçmamalısınız. Bu arada eğer kredinizi 6 Mart 2007'den önce aldıysanız sisteme geçseniz de erken kapama istemeniz durumunda ceza alınmayacak. Ancak konut kredinizi 6 Mart'tan sonra kullandıysanız yüzde 2'lik erken kapama cezasına tabi olacaksınız.

EV SAHİPLERİNE ‘’KİRACI’’ SORGUSU

Maliye Bakanlığı, bu yıl Mart ayında verilen kira vergisi beyannamelerinde adı geçmeyen ya da kiradaki konut sayısı ve geliri azalan ev sahiplerine, ''Kiracına ne oldu?'' demeye hazırlanıyor.

Maliye Bakanlığı Gelir Politikaları Genel Müdürü Seyit Ahmet Baş'ın verdiği bilgiye göre beyan döneminin ardından gayrimenkul sermaye iradına yönelik kapsamlı bir analiz çalışması yapıldı.Kira beyannamelerine göre 2005 yılında 2.943 YTL olan ortalama kira gelirinin, geçen yıl 3.651 YTL'ye yükseldiği ortaya kondu. Bu şekilde kiralarda % 24'lük bir artış kaydedildi. Araştırmaya göre, ortalama kira artışı % 107,67'lik oran ile Şırnak'ta rekor kırdı. Bu oran Iğdır'da % 78,88 , Siirt'te 77,26 , Adıyaman'da 71,46 , Erzurum'da 66,58, Erzincan'da 64,85, Gaziantep'te 63,50, Bayburt'ta 60,35, Van'da56,37 , Muş'ta 55,29, Elazığ'da 54,96, Nevşehir'de de 53,61 olarak hesaplandı.

İstanbul'da ise ortalama kiralarda % 29,3'lük bir artış meydana geldi. Kira artış oranı, Ankara'da % 19,2 , İzmir'de % 20,7 , Bursa'da % 28,9 , Antalya'da da % 26,9 olarak gerçekleşti. Ortalama kira artışının diğer illerde de genellikle % 15'i aştığı gözlendi.Buna karşılık ortalama kiralar Düzce'de % 38,04 , Kars'ta ise % 10,41 oranında geriledi.Bu arada 2006 yılında toplam kira gelirinde % 29,3'lük bir artış kaydedildi. Bir önceki yıl 3 milyar 191 milyon 339 bin YTL olan toplam kira geliri, 2006'da 4 milyar 125 milyon 502 bin YTL'ye yükseldi. İstanbul'un da bulunduğu 16 ilde ise kiradaki konut sayısı azaldı. İstanbul'un kiradaki konut sayısındaki düşüş % 3,3 olarak gerçekleşti.

Söz konusu çalışma, Türkiye genelindeki her 100 YTL'lik kiranın, 56,83 YTL'sinin İstanbul'daki kiracılarca ödendiğini de ortaya koydu.Ankara, kira gelirlerinden % 12,34'lük bir paya sahip olurken, bu oran İzmir'de 8,09 , Bursa'da 3,18 , Antalya'da ise 3,11 oldu. Böylece ülkedeki kira gelirlerinin yüzde 83,55'i bu 5 ilimizde toplandı.Diğer illerin toplam kira gelirlerindeki payı ise % 1'in altında kaldı.

Söz konusu çalışmada, kira gelirleri % 50'nin üzerinde artan iller de şu şekilde sıralandı:

Ağrı 109,56 , Rize 92,65 , Burdur 83,02 , Isparta 70,50 , Erzincan 69,33 , Bolu 64, Amasya 63,91 , Erzurum 63,62 , Kütahya 63,29 , Kırşehir 61,14 , Adıyaman 60,74 , Kahramanmaraş 59,57 , Sakarya 58,93 , Ardahan 58,07 , Mardin 56,38 , Giresun 56,05 , Çorum 55,14 , Karaman 53,63 , Tekirdağ 52,55 , Kayseri 52,11. 

Kira gelirleri % 20'nin altında artış gösteren iller de, % 19,36 oranı ile Tunceli, % 15,01 ile Bingöl, % 14,10 ile Sinop, % 13,86 ile Kastamonu, % 10,62 ile Kars ve % 1,35 ile Düzce olarak saptandı. Gelir Politikaları Genel Müdürü Baş, analiz çalışmasını vergi dairelerine göndereceklerini belirtti.

Vergi dairelerinin kira beyannamelerinde bu yıl adı geçmeyen ya da konut ve geliri düşenlere ''Kiracına ne oldu?'' sorusunun yöneltileceğini söyleyen Baş, her ilde ortalama gelir sınırının altında kalan mükelleflerin de bu durumu Maliyecilere izah edeceğini söyledi.

GİRİŞİMCİLERİN FUARI BAŞLIYOR

Kendi alanında Türkiye’nin tek fuarı olan Bayim Olur musun? 4. Franchising ve Markalı Bayilik Fuarı ülkemizde ve yurtdışı pazarlarda bayilik, distribütörlük ve franchising sistemi ile iş geliştirmek isteyen yatırımcıları aynı çatı altında buluşturuyor.

Bayim Olur musun? 4. Franchising ve Markalı Bayilik Fuarı, Medya Fors Fuarcılık organizasyonu, Expo Channel Tv ve Franchising Derneği (UFRAD) işbirliği ile 7 – 10 Haziran 2007 tarihleri arasında CNR Fuar Merkezi’nde gerçekleştirilecektir.

Bayim Olur musun? 4.Franchising ve Markalı Bayilik Fuarı, yeni iş olanakları yaratmak, isteyen girişimcilerin, bayilik ve franchise veren yerli ve yabancı 250’nin üzerinde katılımcı firma ile iş bağlantıları yapmalarını sağlayacak gerçek bir iş platformu olacak.

Fuarda ayrıca girişimcilere yönelik, yatırım için en çok neye ihtiyaç duyduklarını ve bir yatırıma giderken en çok nelere dikkat etmeleri gerektiği konusunda UFRAD tarafından seminerler düzenlenecek. 4.Bayim Olur musun? Franchising ve Markalı Bayilik Fuarı’nı yaklaşık 30 bin girişimcinin ziyaret etmesi hedefleniyor.

KONUT FAİZİ %1’İN ALTINDA

Mortgage Yasası'nın getirdiği olumlu hava kredi faizlerindeki düşüş hızlandırdı. Bankalar, faizi % 1'in de altına çekti.
Yapı Kredi Bankası'nın yeni uygulamaya koyduğu "Kendi Evim" kampanyasında istediğiniz hizmet bedelini baştan ödeyerek, konut kredinizin faiz oranını indirebilir ve bu sayede aylık taksit ödemelerinizi önemli ölçüde azaltabilirsiniz.
Yapı Kredi Bankası bu kampanya ile 36 ay vadede faizi % 0,99 olarak belirledi. 30 bin YTL'lik konut kredisi alan tüketici 36 ay vade ile borçlandığı takdirde  % 0,99 faizle aylık taksidi 2.713 YTL olacak.

İşte Bankaların Konut Kredi Faiz Oranları

EVİNİ 5 YIL İÇİNDE SATAN VERGİ ÖDEYECEK

Satın aldığı evi, 5 yıl içinde satanlar, bundan elde edecekleri kazanç nedeniyle "değer artışı kazancı" olarak, gelir vergisi ödeyecekler. Olay yalnızca ev satışı ile sınırlı değil. Dükkan, büro, mağaza, arsa ya da arazi gibi gayrimenkullerini, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satanlar da Gelir Vergisi ödeyecekler.
"Bu da ne zaman çıktı? İlk kez duyuyoruz" diyenler haklılar. Çünkü daha yeni çıktı. Dünkü Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi (Bkz. 4 Nisan 2007 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 5615 Sayılı Kanun).

KOOPERATİF EVİNE DE VAR
Kooperatif yolu ile ev edinenler de bu evlerini 5 yıl içinde elden çıkartırlarsa, gelir vergisi ödeyecekler. Kooperatiflerde, 5 yıllık sürenin hesabı, ortakların tapuyu aldıkları tarihten değil, kooperatif evinin tahsis tarihinde, örneğin kuraların çekilip, üyelerin evlerinin belli olduğu tarihte, ortak tarafından satın alınmış sayılır (Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Md.80/6. Parantez içi hüküm).
Yukarıda sözünü ettiğimiz 5 yıllık süre, 1 Ocak 2007 tarihinden önce edinilen gayrimenkuller için 4 YTL olarak uygulanacak (Gelir Vergisi Kanunu Geçici Md.71). Buna göre, 2 Mart 2003 tarihinde 50.000 YTL'ye satın alınan bir gayrimenkul, 5 Mart 2007 tarihinde, 400.000 YTL'ye satıldığında, bundan doğan kazanç, 4 yıllık süre geçtiği için gelir vergisine tabi olmayacak.

MİRAS KALANDA YOK
Miras ya da bağışlama yolu ile edinilen gayrimenkullerin satışında, özellik taşıyan bir durum var. Bu gayrimenkuller, ne zaman ve kaç bin YTL'ye satılırsa satılsın, elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi olmayacak. (GVK.Mük.Md.80/6).
Buna göre, örneğin 10 Şubat 2007 tarihinde miras kalan ve değeri veraset ve intikal vergisi beyannamesinde, 300 bin YTL olarak beyan edilen bir gayrimenkul, 5 Mart 2007 tarihinde 900.000 YTL'ye satıldığında, aradaki fark nedeniyle, Gelir Vergisi ödenmeyecek.

EDİNME TARİHİ
Yukarıda belirtilen 4 ya da 5 yıllık sürenin hesaplanmasında, iktisap (edinme) tarihi önem taşıyor. Edinme tarihi;
- Satın alınan gayrimenkullerde, "tapu tescil tarihi",
- Kooperatif ortaklarında "gayrimenkulün tahsis tarihi",
- İnşa edilen gayrimenkullerde, "yapı kullanma belgesinin alındığı tarih",
- Arsa karşılığı daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp "yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih", olmaktadır.

SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkulün satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır. Ancak, hesaplama sırasında;
- Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu'nca (TÜİK) belirlenen TEFE (1 Ocak 2006'dan itibaren ÜFE) artış oranına göre yükseltilir.
- Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır.
- Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 6.400 YTL "istisna" düşülür.
- Kalan kısım üzerinden, % 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir.

Maliye, gayrimenkul satışlarını, tapu kayıtlarından kontrol ettiği ve zamanaşımı süresi de 5 yıl olduğu için, bu tür gelir elde edenlerin, beyanda bulunmalarında yarar var.

AYIPLI EVDEN BANKALAR 5 YIL SORUMLU

Bankaların desteklediği projeler için evin ayıplı çıkması riskini bankalar ve konutu inşa eden firmalar 5 yıl üstlenecek Eğer tüketici, evi kendisi beğenerek aldıysa konutun ayıplı çıkması durumunda risk krediyi alanda olacak.

Sanayi Bakanlığı konut kredilerinin, sabit, değişken, sabit ve değişken bir arada şeklinde olacağını belirterek, "Bu üç farklı faiz sisteminde de tüketici, borcun bir kısmını veya tamamını vadesinden önce ödeyebilecek'' açıklamasını yaptı. Açıklamada, "Konut Finansmanı Sistemi"ne ilişkin kanunlarda çeşitli değişiklikler yapıldığını ve kanunun 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe girdiği hatırlatılarak, değişikliklere ilişkin bilgi verildi.

Yapılan değişiklikler içinde, sözleşme öncesi bilgi formunun tüketiciye verilmesini takip eden 1 iş günü geçmeden imzalanan sözleşmelerin geçersiz sayılacağı bildirildi. Buna yönelik dilekçe örneğinin bakanlığın internet adresinden temin edilebileceği hatırlatılırken, tercihini sisteme girmemekte kullanan tüketicilerin, yeni kanun hükümlerine değil 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da düzenlenen tüketici kredisi hükümlerine tabi olacakları bildirildi. Bağlı kredi kullanılması halinde, yani bankanın desteklediği, irtibatlı olduğu bir projeden konut alanlar, konutta bir ayıp çıkması halinde, konutu satanla birlikte kredi kullandıran bankanın da 5 yıl süreyle, konutun tamamından zincirleme olarak sorumlu olacağı belirtilirken, tüketicinin kendisinin beğenip satın aldığı bir konutta ayıp çıkması durumunda bankanın sorumluluğunun bulunmadığına dikkat çekildi.

Bu arada Sanayi Bakanlığı'ndan yapılan açıklamaya göre 6 Mart 2007 tarihinden önce kredi kullananlar yeni sisteme geçmeyi kabul etse de geçmişteki haklarını yitirmeyecek. Örneğin bu kapsamdaki tüketiciler erken kapama cezası ödemeyecek.

KİRAYA STOPAJ YOLUYLA VERGİ

Maliye Bakanlığı, kira gelirlerinin daha basit vergilendirilmesi, ayrıca vergi kaçağının önlenmesi için sistem değişikliğine gidiyor .Maliye Bakanlığı, menkul kıymet araçlarında olduğu gibi, kira gelirlerinin de stopaj yoluyla   vergilendirilmesi üzerinde duruyor.

Gelir Politikaları Genel Müdürlüğü, gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılan kira gelirlerinin vergilendirilmesinde sistem değişikliği için harekete geçti. Genel Müdürlükte başlatılan çalışmada, mevcut sistemde, kirada tek evi olanların genellikle kira geliri için beyanname vermediği, ev sayısı arttığında da beyanname düzenlense bile gerçek gelirin buraya yansıtılmadığı saptandı. Kira gelirleri için en düzenli bildirimin, kiranın yanı sıra başka gelirleri bulunanlarca yapıldığı da bu çalışmada ortaya kondu.

SİSTEM DEĞİŞİKLİĞİ

Gelir Politikaları Genel Müdürlüğü, kira gelirlerinin hem daha basit vergilendirilmesi hem de buradaki vergi kayıp ve kaçağının önüne geçilmesi için, sistem değişikliğine gidilmesi görüşünü benimsedi.

Bu çerçevede kira gelirleri için her yılın Mart ayında beyanname düzenlenmesi uygulamasından vazgeçilmesi, bunun yerine kira gelirlerinin de menkul kıymet araçlarında olduğu gibi stopaj yoluyla vergilendirilmesi gündeme geldi.
Düşünülen yeni modele göre, ev ya da işyerini kiraya verecekler, önce bankada sözkonusu gayrimenkul için özel hesap açtıracaklar. Kiracılar da, kiraları her ay bu hesaba yatıracaklar. Bankalar ise aylık kira gelirinden yüzde 15 oranında stopaj keserek, bunu Hazineye aktaracaklar.

Söz konusu işlem için önce Borçlar Kanunu'nda bir değişiklik yapılacak. Bu değişiklikle, banka kanalıyla ödenmeyen kiralara ilişkin belgeler, ispat vesikası sayılmayacak. Böylece kira ödenmediğini belgeleme, kiracıyı tahliye gibi işlemler için kiranın bankaya ödenmesi zorunlu olacak. Aksi halde kiracılara yönelik hukuken hiçbir yaptırımda bulunulamayacak.

KİRA İSTİSNASI NE OLACAK?

Maliye Bakanlığı yetkilileri, kira gelirlerinde kira istisnası bulunduğuna da dikkat çekerek, yeni sistemle ilgili şu değerlendirmeyi yaptılar: “Kira istisnası yine devam edebilir. Bu durumda bankalar, istisna rakamının aşılmasından itibaren, stopaj uygulamasına geçebilir. Ticari işletmelerde yapılan stopaj da, daha sonra yıllık vergiden mahsup edilir.
Bizim bütün amacımız, kira gelirlerinin beyanını kolaylaştırmak ve buradaki kayıp, kaçağı önlemek. Mart ayında sadece kira gelirleri için gidip beyanname verilmesi insanlara zor geliyor. Kira geliri elde edenlerin içinde yaşlılar ile okuma yazması yetersiz olanlar da var. Beyannameyi dolduruyorlar, sonra vergiyi yatırmak için uğraşıyorlar.

Kira gelirlerinde de stopaja geçilirse, insanlar bu işle uğraşmaz, otomatik olarak vergilendirme yapılır. Ayrıca ev sahiplerine yıl sonunda toplu şekilde 400-500 YTL vergi vermek zor gelir ama ayda 35-40 YTL stopaj kesintisi kimseyi etkilemez.”

Gelir Politikaları Genel Müdürlüğünün üzerinde çalıştığı yeni model, daha sonra Maliye Bakanına sunulacak. Bakan onayının ardından yasal değişikliklere yönelik taslak hazırlanacak.

www.egitimliemlakcilar.org