NİSAN 2008 Bülteni

KONUT KREDİSİNE YENİ DÜZENLEME

Düzenlemeye göre, konut kredisi verilmesi, hayat sigortası ve konut gibi isteğe bağlı sigortaların yaptırılması şartına bağlanamayacak. Böylece kredi masrafı azalacak.

Düzenleme ile ayrıca erken ödeme ücretinin üst sınırı düşürülüyor. Sabit faizli mortgage kredisinin geri ödemesini vadesinden önce ödemek isteyen müşterilere yüzde 2 değil, binde 5 oranında azami erken ödeme ücreti uygulanabilecek.

ANKA’nın ulaştığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da değişiklik öngören düzenlemesinde, tüketici açısından sakıncalı görünen mortgage kredisinde sigorta uygulaması değiştirildi. Görüşe açılan ve yaz tatilinden önce yasalaştırılması tasarlanan düzenlemeye göre; konut finansmanı kuruluşu tarafından kredi verilmesi, hayat sigortası, konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılması şartına bağlanamayacak. Böylece, örneğin 10 yıl vade ile 100 bin YTL mortgage kredisi kullanan bir tüketici, 5-6 bin YTL civarında tutan sigortayı yaptırmak zorunda olmayacak.

-SİGORTA SEÇİMİ YAPILABİLECEK-

Düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada konut finansmanı kuruluşu tarafından kredi verilmesinin, hayat sigortası, konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılması şartına bağlandığına işaret edildi. Gerekçede, “Bu sigortaları yaptırmayan tüketicilere bankalar tarafından kredi kullandırılmamaktadır. Ayrıca bu sigortalar tüketiciler için ek maliyetler getirmekte ve bu sigortayı yaptırmak isteyen tüketicilerin başka bir sigorta kuruluşunu tercih etmesi engellenmektedir“ denildi. Yeni düzenleme ile sigorta yaptırmak isteyen kredi müşterisi, bankanın kendisine sunduğu şirketten sigorta yaptırmak zorunda kalmayacak.

-CEZA DÖRTTE BİRE İNİYOR-

Yeni yasal düzenlemede mortgage kredisinde erken ödeme ücreti de düşürüldü. Mevcut düzenlemede, sabit faizli mortgage kredisi kullananlar, borçlarını vadesinden önce ödemek isterlerse, yüzde 2’ye kadar ceza ödemek zorunda bulunuyor. Yeni düzenlemede, cezanın üst sınırı yüzde 2’den binde 5’e indirildi. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın binde 5’ini geçemeyecek. Böylece kredi müşterisinin ödeyeceği ceza dörtte bir (1/4) oranına inecek.

KREDİ FAZİLERİNDE TANSİYON YÜKSELDİ!

Yurtdışından alınan kredilerin maliyetinin artması nedeniyle geçen ay küçük ölçekli faiz artırımına giden bankalar tekrar harekete geçerek ikinci bir dalga ile konut kredisi faizlerinde ortalama 10 puanlık yükseltme yaptı. Akbank, Garanti Bankası, İş Bankası, HSBC ve Yapı Kredi gibi büyük bankalarla birlikte bankaların hemen hepsi konut kredisi faizlerini yükseltti. 

20 bin YTL farkediyor

Bu yılın başlarında yüzde 1,20 seviyelerinde seyreden faiz oranları, yaşanan son çıkışla birlikte yüzde 1,40-1,50 bandına oturdu. Faizlerin yüzde 1,20 seviyesinde 10 yıl vadeyle alınan 100 bin YTL’lik kredi için aylık yaklaşık 1600 YTL ödeme yapılıyordu. Ancak gelinen noktada, 100 bin YTL 10 yıl vadeyle yüzde 1,45 oranından alındığında yaklaşık 1750 YTL aylık ödeme yapılıyor. Toplam geri ödemede ise yaklaşık 20 bin YTL fark ediyor.

Fiyatların düşmesi bekleniyor

Uzun zamandır durgun olan emlak piyasasında bahar aylarında yaşanacak muhtemel canlılık da bu gelişme ile yerini karamsar bir bekleyişe bıraktı. Piyasada satışların durma noktasına gelmesi konut fiyatlarının da gerilemesine neden olurken, önümüzdeki dönemde de yüksek faiz oranları nedeniyle fiyatların biraz daha düşmesi bekleniyor. Konut kredisi faiz oranlarının konut alıcıları için halen bir fırsat olduğu noktasında birleşen uzmanlar ise her şeye rağmen piyasanın ve fiyatların durgun olduğu şu dönemde konut almanın avantaj olabileceğini belirtiyor. Ancak, uzmanlara göre piyasanın ivme kazanabilmesi için faizlerin tekrar düşmesi gerekiyor.

Konut kredisi faiz oranlarını yükselten bankalar:

Akbank: 12 aydan 240 aya kadar yüzde 1,34 faiz oranı uygulayan Akbank, faiz oranını yüzde 1,44’e yükseltti.
Anadolubank: 3 ile 180 ay vadede yüzde 1,31 ile 1,33 arasındaki faizlerini yüzde 1,31-1,41 bandına çıkardı.
Bank Pozitif: 6 aydan 120 aya kadarki vadelerde yüzde 1,34 faiz uygulayan Bank Pozitif, oranını yüzde 1,46’ya çekti.
Denizbank: 3 ile 180 ay arasında yüzde 1,33 olan faizini yüzde 1,43’e yükseltti.
Finansbank: 3 aydan 360 aya kadar yüzde 1,30 ile 1,33 arasında faiz uygulayan banka oranlarını yüzde 1,39 ile 1,42’ye çıkardı.
Fortis: 6 ile 120 ay arasında yüzde 0,98-1,29 arasındaki faiz oranlarını yüzde 0,98 ile yüzde 1,35’e yükseltti.
Garanti Bankası: 6 aydan 240 aya kadar yüzde 1,34 olan faizini yüzde 1,44’e çıkardı.
HSBC: 6 ile 360 ay arasındaki 1,47-1,53 olan faiz oranlarını yüzde 1,50-1,62 seviyesine çekti.
İş Bankası: 1-120 ay vadede yüzde 1,01 ile 1,34 arasındaki faiz oranlarını yüzde 1,11 ile 1,38 olarak belirledi.
Millennium Bank: 1-180 ay arasındaki yüzde 1,46-1,60 bandındaki faiz oranlarını yüzde 1,52-1,79 seviyesine yükseltti.
Oyakbank: 3 ile 144 ay arasındaki vadelerde yüzde 1,14-1,29 arasında kullandırdığı faizlerini yüzde 1,21-1,39 seviyesine çıkardı.
Şekerbank: 1ile 360 ay arasında yüzde 1,33 ile 1,49 arasındaki faiz oranlarını yüzde 1,44 ile 1,55 seviyesine çıkardı. 
TEB: 3 ile 180 ay arasındaki yüzde 1,31 olan faizini yüzde 1,41’e yükseltti.
Tekstilbank: 1-120 ay arasındaki vadelerde yüzde 1,29 ile 1,33 olan faizlerini yüzde 1,41’e çekti.
Vakıfbank: 1’den 240 aya kadar vadelerde yüzde 0,89 ile 1,28 olan faizlerini yüzde 1,42 olarak değiştirdi.
Yapı Kredi Bankası: 3 aydan 240 aya kadar yüzde 1,34 olan faizini yüzde 1,44’e çıkardı.

Konut kredileri faiz oranları(*)

*Konut kredi faiz oranları bankaların internet sitelerinden alınmıştır.

ŞİMDİ DE ‘’İSLAMİ MORTGAGE’’ GELİYOR

Kuveyt Ulusal Bankası (NBK), Türkiye'de gayri menkul alırken İslami usullere göre fon kullanmak isteyenler için, İslami prensiplere göre işleyecek ilk gayri menkul fonunu kurdu. İlk olarak Türkiye'de kullanıma açılan fondaki minimum yatırımın 250 bin dolar olacağı duyuruldu.

ABD çıkışlı bir kriz dalgasının bütün dünyayı etkileyebileceği senaryoları kurulmaya devam ederken, Türkiye petrol zengini Körfez ülkelerinin ilgi odağı olmaya devam ediyor. Petrol fiyatlarının yükselmesi ile büyük sermaye birikimine sahip olan körfez ülkeleri, özellikle gayri menkul yatırımı konusunda Türkiye'ye yönelmiş durumda. Toskana Vadisi Evleri ile Türkiye'ye giren Dubai merkezli Emaar Properties'in İstanbul'da 400 milyon dolarlık arsa alımının ardından gayri menkule bir yatırımda Kuveyt'ten geldi.

NBK, Türkiye'de İslami usullere göre gayri menkul alımı yapmak isteyen yatırımcılar için yeni bir fon oluşturdu. İlk olarak Türkiye'de kurulan fonun daha küçük ölçekleri, Ortadoğu ve Kuzey Afrika ülkelerine de uygulanacak. Fonun bir diğer özelliği ise bütün dünyada Euro karşısında değer kaybeden ABD doları üzerinden sağlanacak olması.

Konuyla ilgili basın açıklaması yapan NBK Capital'in Genel Müdürü Salah Yousef El Fulaij, Fon'un, katma değer içeren ve geliştirilebilir gayri menkullerin İslami prensiplere uygun olarak çeşitlendirilmiş portföyler şeklinde NBK müşterilerine sunulması için hazırlandığını belirtti. El Fulaij, Fon'un ilk olarak Türkiye'de başlatıldığını ve daha düşük kapsamda Ortadoğu ve Kuzey Afrika ülkelerinde hayata geçirileceğini dile getirdi.

Fonun kullanılacağı yatırımların konut, ofis, iş yeri, kiralama ve eşya antrepolarının yanı sıra konut ve ticari yaşam alanlarının geliştirilmesini de içerdiği belirtildi.

Sadece ABD doları olarak verilecek Fon'da minimum yatırım 250 bin dolar olacak. Fon için başvurular dün başladı ve 19 Mart'a kadar devam edecek. Yatırımcıların, bu süre içinde başvurularını yapması istenirken, sürenin geçmesi halinde başvuruların değerlendirilemeyeceği kaydediliyor.

YABANCIYA MÜLK YASAĞI PANİK YARATTI

Anayasa Mahkemesi'nin yabancı şirketlerin taşınmaz mülk edinme hakkını iptal etmesi, tam bir şok etkisi yarattı.Türkiye'nin likidite sıkışıklığının had safhaya ulaştığı, yabancı sermayeye çok ihtiyaç duyduğu kriz döneminde gelen iptal kararı ekonomi çevrelerinde panik yarattı.

Anayasa Mahkemesi, CHP'nin itirazını değerlendirdi ve 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun yabancı tüzel kişilere taşınmaz mülkiyet satışını düzenleyen 3'üncü maddesini iptal etti. Söz konusu iptal kararına göre gerekçeli kararın Resmi Gazete'de yayınlanmasını takiben 6 ay sonunda, şayet yeni bir yasal düzenleme yapılmadığı takdirde yabancılara hiçbir şekilde gayrimenkul, arsa, fabrika gibi taşınmazlar satılamayacak. Sözkonusu iptal kararı geriye dönük ise işletilmeyecek.

Vatan Gazetesi'nin haberine göre karar, son 5 yılda Türkiye'ye taşınmaz alımı ile 10 milyar doların üzerinde sermaye getiren yabancılarda şok etkisi yarattı. Ekonomi bürokratları da "Dünya likidite sıkışıklığı ile boğuşuyor. Herkes nasıl yabancı sermaye getiririz diye taklalar atıyor. Biz kendi ayağımıza kurşun sıkıyoruz" yorumunu yaptı.

Son olarak EMAAR şirketi Toprak Holding'e ait Libadiye arazisine 402 milyon dolar ödemişti. Yasa iptalinden sonra bu tip alımları yabancılar gerçekleştiremeyecek.

Söz konusu iptal sadece gayrimenkul ve arsayı da kapsamıyor. Şayet yeni bir düzenleme ile bu boşluk ortadan kaldırılmazsa bir yabancı tüzel kişiliğin Türkiye'de fabrika arazisi alması da fabrika tesisi alması da imkansız hale gelecek. Türkiye'de çok önemli alımlar yapan bir kuruluşun genel müdürü iptal ile ilgili şu değerlendirmeyi yaptı:
‘EKONOMİK BİR CİNAYET'
"Bu bence ekonomik bir cinayettir. Yabancı tüzel kişiliğin Türkiye'de kurulan şirketteki hisse oranı ne olursa olsun bu kapsama giriyor. Yani bir Türk ortağı da olsa bu yasaktan etkilenecek. Ya tüm riskleri üstlenerek kendine muteber bir Türk yatırımcı bulacak ve onun üzerinden alımı gerçekleştirecek, ya da Türkiye planlarını rafa kaldıracak. Belki bir Kazak, bir Rus yatırımcı böyle bir yöntemi kullanabilir. Ancak mesela bizim gibi halka açık bir şirketin böyle bir yönteme başvurması mümkün değil. Türkiye'ye gayrimenkul alımı için gelen yatırımcıyı çok etkileyecek, ürkütecek olumsuz bir karar."

YABANCILAR SON 5 YILDA 10 MİLYAR $'LIK EMLAK ALDI
2003 998 milyon Ş
2004 1.343 milyon Ş
2005 1.841 milyon Ş
2006 2.922 milyon Ş
2007 2.952 milyon $
Toplam 10.056 milyon Ş

EL MAKTUM İETT ARAZİSİNİ ALAMAYACAK
SAMA Dubai şirketi, Türkiye'de kurduğu tüzel kişilik ile İETT arazisine KDV dahil 1.152 milyar dolarla en yüksek teklifi vermiş ancak, hukuki pürüzler ortadan kalkmadığı için ödemeyi yapmamıştı. Şayet yeni bir yasa ile sözkonusu boşluk dolmazsa ve 6 ay sonuna kadar da İETT arazisi ile ilgili hukuki sorunlar çözülmezse bu arazinin El Maktum'un şirketine satışı da tehlikeye düşecek. El Maktum'un bu iptalden etkilenmemesi için iptal yürürlüğe girene kadar, hukuki riski de göze alarak taşınmaz devrini gerçekleştirmesi gerekecek.

İPTAL EDİLEN MADDE
4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun Anayasa Mahkemesi'nin 11 Mart tarihli toplantısında iptal edilen 3. maddesinin (d) bendi şöyle:
"d) Taşınmaz edinimi: Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak edinmeleri serbesttir."

www.egitimliemlakcilar.org