Nisan 2007 Bülteni

MORTGAGE RÜZGARI YETTİ, FİYATLAR YÜKSELİŞE GEÇTİ !

Bileşim International'ın Emlak Endeksi'ne göre finansal dalgalanmayla durgunluğa giren emlak sektöründe metrekare fiyatları mortgage'ın heyecanıyla yeniden yükselişe geçti ve dalga öncesi düzeyinin üzerine çıktı
2004'ün ikinci yarısında başlayıp 2005'te son yılların en canlı dönemini yaşayan gayrimenkul sektörü, bu dönemde fiyatların da hızla arttığı günler yaşadı. 2005'te gayrimenkul satışları bir önceki yıla göre % 12 oranında arttı. Konut kredi faizlerindeki düşüş ve arzdaki canlılıkla beslenen bu ortam, 2006 mayıs ayındaki finansal dalgalanmayla birden duruldu. Bu dönemde hep, ‘fiyatlar düştü mü aynı mı kaldı’ tartışması yaşandı. Ancak Türkiye'de referans kabul edilebilecek bir emlak endeksi olmadığı için bu tartışmalar hep havada kaldı.

Son 8 ayın endeksi açıklandı
 
Piyasa araştırmaları şirketi Bileşim International da bu boşluğu doldurmak amacıyla 2003 yılından bu yana hazırlığını yaptığı çalışmayı 2006 Nisan ayından itibaren devreye koydu. Toplam 300 bin kayıttan hareketle, veri tabanında 47 farklı değişkenin bulunduğu endeks için Turyap, Remax, Century 21 gibi emlak ofisleri yanında internet sitelerindeki tüm ilanlar taranıyor. Şirket endeksi oluşturabilmek için bir semtte en az 30 adet veri olmasını istiyor, bunun altındaki veriler ise dikkate alınmıyor. Emlak endeksi'nin Nisan 2006'dan Şubat sonuna kadar olan verilerine bakıldığında pek çok semtte mayıs ayından sonra arasında metrekare fiyatlarının, faizlerin yükselmesi ve mevsimsel etkilerle inişe geçtiği ya da durağan bir seyir izlediği gözleniyor. Örneğin Ümraniye'de nisan ayında 1.239 YTL olan metrekare fiyatları Ocak 2007'de 1.378'e, mortgage rüzgarıyla da şubat sonunda 1.459 YTL'ye çıkmış. Bu hareketlenme konut stoğunun eski olduğu semtlerde negatif yönde olurken, daha yeni konut arzı olan yerlerde fiyatlar hissedilir derecede artmış. Bileşim International Emlaks Endeksi Üretim Sorumlusu Mine Ünal, dalgalanma öncesi ay olan Nisan 2006'da Bakırköy'de ortalama metrekare fiyatları bin 914 YTL düzeyindeyken Şubat sonunda bu rakamın 2.368 YTL'ye yükseldiğini, metrekare fiyatlarının Kadıköy'de 1.922'den 2.239'a, Sarıyer'de 3.014'ten 3.927'ye çıktığını söyledi. Ünal, "Faizlerdeki yükselmeyle kesilen konut satın alma iştahı, mortgage'nin yasalaşması öncesi yani şubat-mart aylarında arttığı için fiyatlar da yükseldi" dedi.

 Mortgage'e Geçen Avantajı Kapıyor

Mortgage'nin yasalaşmasıyla birlikte daha önce konut kredisi kullananlar için de yeni bir dönemin başlamasına yol açtı. Şimdi, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi mortgage, sadece yeni konut alanlara değil, daha önce kredi kullananlara da önemli avantajlar sağlıyor. Yasa'dan önce krediyle konut alanlar, kullandıkları kredileri mortgage kapsamına dahil olmasıyla birlikte artık, yüzde 5 oranındaki Banka Sigorta Muameleleri Vergisi'nden (BSMV) muaf tutuluyor.

Bu da, konut kredisi kullananların aylık taksitlerine daha şimdiden vergi indirimi olarak yansımaya başladı. Ayrıca, krediyi Yasa'dan önce kullandıkları için mortgage ile birlikte başlayacak olan yüzde 2 oranındaki erken kapama cezasına da tabi olmayacak.

10 KONUTTAN 8'İ VERGİ ÖDEMİYOR.

Maliye Bakanlığı'na göre, Türkiye'de her 10 konuttan sadece 2'si için kira vergisi ödeniyor. Gelir Politikaları Genel Müdürlüğü, gayrimenkul sermaye iratları konusunda bir araştırma yaptı. Türkiye İstatistik Kurumu'nun 2005 verileri ile iskan ruhsatları ve TEDAŞ'ın elektrik fatura bilgilerinden yararlanılarak gerçekleştirilen çalışmada, Türkiye'de 17 milyon konut bulunduğu belirlendi.

EN DÜRÜST İL İSTANBUL

Araştırmaya göre, hane halkının % 68'i kendi evinde, % 24'ü kirada, % 2'si lojmanda oturuyor. % 5'lik kesim ise kendi evinde ikamet etmiyor, ancak kira da ödemiyor. Araştırmaya göre, 17 milyon konutun 3 milyon 770 binini kiralık konutlar oluşturuyor. Maliye Bakanlığı'nın "kiralanmaya hazır konutlar" olarak tanımladığı bu konutlar için kira beyannamesi sayısı ise 857 binde kalıyor. Bu şekilde her 100 konutun yaklaşık 23'ü için kira vergisi ödeniyor.
Bir bölüm konuttan elde edilen kira gelirinin, yıllık kira istisnası tutarının altında kaldığı dikkate alınsa da ev sahiplerindeki vergi kaçağının yine de yüksek seviyelerde seyrettiği ortaya çıkıyor.
Araştırmaya göre, İstanbul'da yaklaşık 3.5 milyon konut bulunuyor. Bu konutların 905 binini kiralık konutlar meydana getiriyor. Kira geliri beyannamesi verilerek, gelir vergisi ödenenlerin sayısı ise 375 bini aşmıyor.

DOĞU İLLERİ SON SIRADA

Aynı şekilde Ankara'da toplam konut sayısı yaklaşık 1 milyon 249 bin, kiralanmaya hazır konut sayısı 353 bin, kira beyannamesi verilen konut sayısı da 112.686 olarak tespit edildi. İzmir'de de 1 milyon 207 bin konutun 265 bini kirada bulunuyor. Bu kentte kira beyannamesi verilen konut adedi de yaklaşık 61 binde kalıyor.
Bursa'da ise toplam konut sayısı 657 bin, kiralık konut sayısı 147 bin, kira beyannamesi verilen konut sayısı da 34 bin oldu. 480'er bin konutun bulunduğu iki gelişmiş ilimizden Antalya'da kiralık konut sayısı yaklaşık 107 bin, Adana'da ise 92 bin olarak belirlendi. Antalya'da beyanname alınan konut adeti 25 bin 583, Adana'da ise 8 bin 257'de kaldı.
Bu arada kirada beyan oranı en yüksek iller % 41.5 ile İstanbul, % 32 ile Ankara, % 30.5 ile Bartın, % 29 ile Eskişehir, % 27.4 ile de Denizli olarak sıralandı.

Beyan oranı en düşük iller ise % 0.3 ile Bitlis, % 1,2 ile Ağrı, % 1.3 ile Adıyaman ve Batman, % 1.7 ile Şanlıurfa, %e 1.9 ile Mardin, % 2.2 ile de Şırnak oldu.

2006 EMLAK SATIŞ VERİLERİ !

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre 2005'te % 12 olan emlak satışlarındaki artış, 2006'da % 1'de kaldı. Satış değerindeki artış ise % 14.7 oldu. Yurt genelindeki emlak satışları, 2006 yılında hız kesti. Ancak toplam satış değerinde artış gözlendi. Geçen yıl yurt genelinde toplam satış değeri 38 milyar YTL olan 1 milyon 377 bin 533 gayrimenkul satıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, emlak satışları 2003'te bir önceki yıla göre % 10.16 , 2004'te % 19.5 , 2005'te % 12 artış gösterdi. 2006 yılında ise artış % 1'de kaldı. Söz konusu yılda toplam satış değerindeki artış oranı % 14.7 oldu. Emlakçılar, yüzde 1'lik de olsa bir büyümenin gerçek satışı yansıtmadığını savunurken, 2006 Mayıs dalgalanmasının ardından sektörün yaklaşık % 20 oranında küçüldüğünü öne sürdüler. Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hacı Ali Taylan, satış sayısındaki artışın iki nedene dayanabileceğini ifade ederek, birincisinin konut kredisi kullanabilmek için "anlaşmalı konut satışı'' yapılması, ikincisinin de önceki yıl satılan ancak inşaat tamamlanmadığı için tapu işlemleri 2006'ya sarkan gayrimenkuller olduğunu kaydetti. Taylan, satış değerlerindeki artışın da fiyatların yükselmesinden kaynaklanmadığını savunarak, bunun gerekçesinin de 2006'da emlak vergisinde baz alınacak metrekare birim değerlerin artması' ve banka kredileri için değerin yüksek gösterilmesi olduğunu söyledi.

Satış değeri İstanbul'da arttı !

 Ankara'da toplam satış değerinde düşüş gözlenmesinin nedenine ilişkin de Taylan, bunu kapsamlı analizden sonra yorumlamak gerektiğini kaydetti. Taylan, Ankara'daki asgari metrekare birim değerlerinin mantıklı belirlendiğini de ifade ederek, "Arkadaşlarımız her yılki yeniden değerleme oranlarını baz aldılar, ona eşdeğer bir artış yaptılar. Ankara'da hiçbir yerde doğru dürüst dava da açılmadı'' dedi. Bu arada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2006 yılı verilerine göre, emlakın en değerli olduğu il yine İstanbul. İstanbul'da geçen sene 188.578 gayrimenkul satıldı. Ödenen toplam tutar da 12.4 milyar YTL oldu. Buna göre, kentte bir önceki yıla oranla satışlar % 8.7 geriledi ancak toplam satış değeri % 30 artış gösterdi. Ankara'da ise bunun tersi bir tablo oluştu. Başkent'teki satışlar önceki yıla oranla % 5,7 azalarak, 134.735'e indi. Ancak toplam satış değerindeki düşüş, % 32'yi buldu ve 3 milyar 992 milyon YTL olarak gerçekleşti. İzmir'in profilinde ise önemli bir değişiklik gözlenmedi. Satılan emlak sayısı 82.494'ten 78.028'e düştü. Yatırılan para ise küçük bir artışla 2,4 milyar YTL oldu. Özellikle yabancıların rağbet ettiği Antalya'da da satış rakamı pek değişmedi ancak toplam değer düştü. 2005'te 50.751 emlak satışı yapılan ilde, 2006 satış rakamı 50.707 oldu. Toplam satış değeri ise 2 milyar YTL'den 1.7 milyar YTL'ye geriledi. Geçen yıl yapılan "emlak vergisine tabi değerlerin'' tespiti sırasında rakamların yüksekliği ile gündeme gelen Hakkari'deki "toplam satış değeri artışı'' da dikkati çekti. Hakkari'de emlak satışı 2006 yılında, önceki yıla göre 506'dan 549'a yükseldi, değerdeki artış ise yüzde 246 arttı.

DEPREME GÜVENCEYİ SİGORTACILAR VERECEK !

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Müsteşarı Sabri Özkan Erbakan, yapı denetim için yeni bir yasa çalışması yaptıklarını açıkladı. Yeni yasa ile Türkiye genelinde etkin denetleme hedefleniyor
Dünyanın en aktif deprem kuşağı üzerinde yer alan Türkiye'nin güvenli konut ve yapı denetim kavramlarının önemini 1999 Marmara Depremi'nden sonra anladığını söyleyen Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Müsteşarı Sabri Özkan Erbakan, 2001 yılında çıkarılan 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu'nun uygulamada yeterli olmadığını söyledi. Müsteşar Erbakan, Bayındırlık Bakanlığı olarak yeni bir yasa hazırlığı çalışması içinde olduklarını açıklayarak, "Mevcut yasanın uygulamada eksikliklerini görmüş olduk. Aradaki boşlukları dolduracağız" dedi. Yapı Denetim Kuruluşları Birliği tarafından 6 Mart 2007 tarihinde İstanbul Bayandırlık ve İskan Müdürlüğü'nde düzenlenen 'Yapı Denetimi Uygulamaları: Çözum ve Öneriler' konulu panelde konuşan Erbakan, "Yeni yasa ile birlikte müteahhit kavramını yeniden tanımlayacağız. Çünkü sektör müteahhite güvenmiyor. Dünyadaki uygulamalara paralel yapı denetimine sigorta sektörünü de almayı planlıyoruz" dedi. Erbakan, mevcut yasanın pilot il olarak 19 ili belirlediğine, ancak bu sayının mortgage ile 81 ili kapsayacak şekilde düzenlenmesi gerektiğine dikkat çekti. Türkiye'de 652 yapı denetim izin belgeli şirket ve toplam 20 bin yapı denetim personeli olduğunu belirten Erbakan, toplam 142 milyon metrekarelik bir alanda yapı denetimi yaptıklarına, bunun 42 milyon metrekaresinin ise İstanbul'da yapıldığına işaret etti.

Hedef kamu binaları ve TOKİ

Erbakan, "Vatandaş kendine mezar değil, güvenli konut inşa ettirecek"dedi. 17 Ağustos Depremi gibi bir facianın tekrar yaşanmaması için çalıştıklarını kaydeden Erbakan, yeni yasa ile kamu binaları ve TOKİ gibi yarı kamu kuruluşlarının yaptıkları projeleri denetlemeyi hedeflediklerini bildirdi.

KONUT & İŞYERİ FUARI GERÇEKLEŞTİ

İstanbul Fuarcılık tarafından gerçekleştirilen Konut & İşyeri 2007 Fuarı (9. Gayrinekul Yatırım, İşletme, Emlak ve Finans Hizmetleri fuarı) CNR Expo’da yapıldı. TOKİ desteği ile 22 – 25 Mart tarihleri arasında yapılan fuarda inşaat ve gayrimenkul sektöründen 60’a yakın firma yer aldı. Şehirleşme çalışmaları ile birlikte ortaya çıkan konut ihtiyacı sonucunda planlanan projeler Konut & İşyeri fuarında sunuldu. Sektördeki birçok firma, yeni projelerini farklı standlarında görücüye çıkardı. Fuarda ayrıca; gayrimenkul sektöründe uluslar arası ilişkilerin rolü, mimari yönden arz - talep ve beklentiler, gayrimenkul projeleri finansmanındaki yaklaşımlar, Türkiye’deki sermaye hareketleri ve gayrimenkul yatırımında Türkiye’nin avantajları konulu seminerler gerçekleştirildi. Fuara farklı ülkelerden gayrimenkul yatırımcıları da ilgi gösterdi.

BOSPHORUS GAYRİMENKUL FONU KURULDU !

Merrill Lynch Global Principal Investments Group (ML GPI)’ı ve Türkiye’deki proje geliştirme ortağı Krea Gayrimenkul (Krea), Bosphorus Real Estate Fund I, L.P.’nin (BREF) kurulduğunu açıkladı. Türkiye’de gayrimenkul yatırım fırsatlarını değerlendirmek üzere kurulmuş bir yatırım fonu olan BREF. 29 Ocak 2007 itibariyle, özsermaye taahhütleri, ML GPI ve Krea’nın taahhütleri de dahil olmak üzere, 186 milyon Euro olarak açıklandı.

BREF, gayrimenkul fon yöneticisi olarak kurulmuş bulunan Bosphorus Real Estate Partners (Bosphorus Partners) tarafından yönetilecek. Bosphorus Partners’ın ortakları Merrill Lynch’in iştiraki olan ML Bosphorus Holdings ile Krea Real Estate Holding olup. BREF’in yatırım danışmanlığı ve proje geliştirme hizmetlerini Türkiye’de münhasıran Krea yürütecek. Konut, alışveriş merkezi ve karma projelere yatırım yapmayı hedeflemektedir BREF Türkiye’de ilk yatırımını Eskişehir’deki NEO Alışveriş merkezinin %100’ünü 94 milyon ABD Dolarına satın alarak gerçekleştirmiştir.

ULUSLARARASI EMLAK FUARI KONUKLARINI BEKLİYOR

Türkiye’nin kıyı şeridinde bulunan; Antalya, Side, Kaş, Alanya, Kalkan, Fethiye, Dalyan, Dalaman, Marmaris, Datça, Didim ve Bodrum’daki en önemli yatırımcıları, emlak ofislerini ve portföylerinde barındırdıkları 40.000’in üzerinde muhteşem emlağı bir araya topluyor. Türkiye’nin ilk ve tek Uluslararası Emlak Fuar’ı 19 – 22 Nisan 2007’de Antalya Expo Center’da yapılacak. Sadece deniz aşırı çalışan dünyanın en seçkin emlak firmaları, inşaat müteahhitleri, yatırımcı ve müşterek yatırımcılarının ziyaretçi, aynı zamanda katılımcı olacağı Mediterranean Service Arena’07’yi Arena Fuarcılık Ltd. Sti. düzenliyor.

‘’A PLUS ‘’KONUT FUARINA YABANCI AKINI !

Emlak sektöründeki canlılık, dünya devlerinin de gözlerini Türkiye'ye çevirdi. JNR Fuarcılık tarafından 21-22 Nisan günlerinde İstanbul'da düzenlenecek olan "A Plus" konut fuarına ABD'nin emlak devleri Trump Hollywood, Saint Regis Bal Harbour ve Vicedoy Icon Bricell da Debba distribütörlüğünde katılıyor.

Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın da desteği altındaki fuar Hilton Convention ve Exibition Center'da yapılacak. JNR Fuarcılık Genel Müdür Yardımcısı Elif Keleş, ABD'nin yanı sıra İngiltere, Almanya ve İskandinav ülkelerinden önemli alıcıların İstanbul'a geleceğini söyledi. Keleş yaptığı açıklamada yabancıların bugün itibarıyla Antalya, İzmir ve Muğla'da 41.362 adet mülk satın aldığına işaret ederek şunları söyledi:
"Yabancılara satılan mülklerde Antalya Alman, Hollanda, İrlanda ve Norveçliler ile 14.124 adet ile başı çekiyor. İngilizler'in gözdesi ise Muğla oldu. Özellikle Muscan İnşaat Şirketi'nin Bodrum ve Beylikdüzü'ndeki Palmiye konaklarıyla yaptığı kaliteli konut üretimleriyle yabancı alıcıları buralara yöneltmeyi başarıp ciddi sayıda satışlar gerçekleştirdi."

İstanbul Gerçeği
İstanbul'un uluslararası alanda bir "marka şehir" olduğu gerçeğinin yabancı alıcılar açısından büyük önem taşıdığını sözlerine ekleyen Elif Keleş "Fuara katılacak firmalarda gördük ki, sadece konut değil, aynı zamanda bir yaşam tarzı sunan projeler ön plana çıkıyor.
Günümüzde insanların büyük sitelerdeki konutla birlikte sosyal olanakların getirdiği katma değeri de satın alma düşüncesi de ağırlık kazanıyor. İşte 21-22 Nisan'daki fuarda yabancılar açısından konut sahibi olmanın giderek büyük önem kazandığı İstanbul için bu tür projeler yer alacak" dedi.

Kredi Kartına Taksitli Ev !
Hilton Exibition Center'da düzenlenecek 'A Plus Gayrimenkul ve Finans Hizmetleri Fuarı'nda firmalar lüks konut projelerini sergilerken bir yandan da tüketiciye yeni ödeme imkanlarıyla tanıştıracak. Marke İnşaat tarafından Kurtköy'de inşa edilecek yeni konutlar da fuarda kredi kartıyla satılacak.

Rainbow projesini görücüye çıkarmaya hazırlanan Marke İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hatem Keleş, "10 bin dolar peşinat ile Kurtköy'deki konutları kredi kartına taksit yaparak satmayı planlıyoruz. Bunun içinde bazı bankalar ile görüşme halindeyiz" dedi. 30 milyon dolar yatırımla hayata geçirilecek projedeki konutların pazarlaması da Zeynep Özal tarafından yapılacak.

MORTGAGE’Yİ MİMARLAR TARTIŞTI

Mimarlar Odası’nın düzenlediği Konut Kurultayı dün İTÜ Taşkışla’da gerçekleşti. ’Ülkemiz kaynakları ve Konut Finansman Modeli olarak Mortgage’ başlıklı kurultayın açılış konuşmalarını, İTÜ Yapı Araştırma Merkezi Müdürü Mete Tapan ve Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi başkanı Eyüp Muhcu yaptı. Kurultayda düzenlenen panelde ise İTÜ Mimarlık Fakültesi’nden Prof. Dr. Yıldız Sey, GYODER Mortgage Komitesi Başkanı Tevfik Türel ve Türkkent eski Genel Başkanı Oğuz Soydan yer aldı.

www.egitimliemlakcilar.org