MART 2008 Bülteni

GAYRİMENKUL, 7 YILDA ‘7 İLE 20 KAT’ KAZANDIRDI

İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odasının (İSMMMO) "Türkiye Değerini Katlıyor" başlıklı araştırmasına göre, 2001’den bugüne kadar altın fiyatları 3,5 kat, enflasyon 3 kat artarken, İstanbul’un birçok semtinde konut fiyatları 7 ile 20 kat arasında değer kazandı.
İSMMMO’nun, fiili araştırmasının yanı sıra Deloitte, Colliers gibi uluslararası denetim ve veri şirketlerinin hesaplamalarından da yararlanarak hazırladığı incelemeye göre, özelleştirme ve özel sektör ortaklıklarına akın eden yabancıların İstanbul’a konuşlanması, milyarlarca dolarlık yeni ofis inşaatlarını beraberinde getirdi ve ofis kiralarında dolar bazında son 3 yılda yüzde 120’ye varan artışlar yaşandı. Araştırmaya göre, 2001’den sonraki dönemde altın fiyatları 3,5 kat, İstanbul’un birçok semtinde konut fiyatları 20 kat değer kazandı.

     
 Emlak altından değerli

 "Altın piyasasının kalbi" olan Londra Borsası’nda altının onsunun 2001 yılında ortalama fiyatı 271 dolarken, 2008’e gelirken 3,2 kat artarak 882 dolara kadar çıktı. Aynı dönemde İstanbul’da Şirinevler’de fiyatlar yaklaşık 19 kat, Maltepe, Kartaltepe, Suadiye’de 15-16 kat artış gösterdi.

     
Hangi semtlerde fiyatlar katlandı?

2001 yılındaki gazetelerin seri ilanlarından elde edilen veriler bugünkü
benzerleriyle karşılaştırılarak yapılan ve metrekare değeri üzerinden belirlenen verilere göre, İstanbul’da birçok semtte elde edilen değer artışı, daha çok 8-10 kat arasında değişti. Elde edilen verilere göre, Şirinevler’de 2001’de metrekaresi 82 dolar olan 85 metrekare bir ev, 7 bin YTL’den alıcı bulabiliyorken, aynı bölgede 80 metrekarelik bir ev için bugün yaklaşık 125 bin YTL ödemek gerekiyor. Metrekare üzerinden karşılaştırıldığında ise, 2001’de 82 YTL olan bölgedeki fiyatlar, bugün 1.563 YTL düzeyinde bulunuyor. Suadiye, Kartaltepe, Maltepe, Maslak, Bahçelievler-Soğanlı bölgelerinin değerinin 16-18 kat arasında arttığı gözleniyor. Maltepe’de 120 metrekarelik bir ev 2001’de 15 bin YTL’den satılırken, bugün benzer bir ev için 220-250 bin YTL arasında rakamlar belirleniyor. Araştırmaya göre, bugün 80-90 bin YTL’ye ev alınabilecek yerler olan Pendik Velibaba, Bağcılar, Başakşehir gibi bölgelerde, 7 yıl önce 8-10 bin YTL’lik değerlerle ev satış ilanları veriliyordu, 2001-2002 yıllarında birçok semtten metrekaresi 100 YTL’nin altında daire alınabilirken, bugün metrekaresi 1000 YTL’nin altında daire bulmakta zorluk çekiliyor. Araştırmaya göre, lüks proje konutlarında da yüksek değerler yakalanırken, 3 yıl önce 100 bin YTL’ye satılan daireler için bugün 300 bin YTL’leri gözden çıkarmak gerekiyor.
     

Ofis kiraları yüzde 40 - 120 oranında arttı

Araştırmaya göre, Türkiye’de değerini artıran alanlardan biri de ofisler olurken, 2000’lere girildiğinde prim yapan ofis kiraları, krizle birlikte hızlı bir düşüş dönemine girdi. Ancak, hızlı büyüme döneminin yaşandığı 2003-2004’ten itibaren özelleştirme ve özel sektörde birleşme ve satın almaların artışıyla birlikte ofislerin hem değeri hem doluluk oranı arttı.
     
2005’ten itibaren doluluk oranı azalışa, getiriler hızlı artışa
geçerken, Colliers’in yaptığı dönemsel araştırmalardan derlenen bilgilere göre, İstanbul’un önemli ofis merkezlerinde kiralar, 2005-2007 arasında yüzde 40-120 arasında değer kazandı. Metrekare fiyatı aylık 24,5 dolarla en pahalı bölge olan Şişli-Esentepe, Zincirlikuyu hattında A sınıfı ofis kiraları 2005’te 11,5 dolar iken, 3 yılda getirisi yüzde 117 arttı. Bölgede B tipi ofis kiraları ise, 3 yılda yüzde 80 arttı. Avrupa yakasında A sınıfı ofis kiraları, 2005-2007 arasında Levent’te yüzde 40, Maslak’ta yüzde 59, Taksim-Beşiktaş’ta yüzde 43, Etiler’de yüzde 44, Havaalanı bölgesinde yüzde 84 arttı. Avrupa Yakası B sınıfı ofislerde kira artışı ise, Levent’te yüzde 60, Maslak’ta yüzde 41, Taksim-Beşiktaş’ta yüzde 26, Etiler’de yüzde 64, Havaalanı bölgesinde yüzde 90 olarak gerçekleşti. Anadolu yakasında en çok değer kazanan bölge Kavacık’ta, A sınıfı ofislerin getirisi yüzde 78, B sınıfının yüzde 62 oldu.

     
 Enerji sektöründe yatırımlar patladı

Araştırmaya göre, Türkiye’de çekim alanı oluşturan bir diğer sektör de enerji olurken, bugün 40 bin megavat civarında olan kurulu gücün 2015’e kadar 70 bin megavata kadar çıkması bekleniyor.
Araştırmaya göre, elektrik ve doğal gaz dağıtım, nükleer, Afşin Elbistan C ve D santral ihalelerinde verilecek alım garantileri, yerli devler yanında yabancıların da "iştahını kabartırken", bunun nedeni de 2020 yılına kadar 100 milyar doları elektrikte olmak üzere 128 milyar dolarlık bir yatırım ihtiyacı olarak belirtiliyor.

     
Finans kesimindeki birleşme ve devralmalar etkili oldu

Araştırmaya göre, en önemli birleşme ve satın almalar ise finans kesiminde yaşandı ve devam ediyor. Satın alma ve birleşme gerçekleştiren bankalar ise şöyle: Sitebank, Koç Finansal Hizmetler, Demirbank, TEB, Dışbank, Yapı Kredi, Finansbank, C Bank Denizbank, Tekfenbank, Garanti Bankası, MNG, Şekerbank, Oyakbank, Adabank, Akbank.
Hesaplamalara göre 2007 sonu itibariyle son 5 yılda yapılan birleşme ve satın almalar 75 milyar dolar olurken, bunun 71 milyar doları son 3 yılda yapıldı.
En büyük birleşme ve satın almalar finans kesiminde yaşanırken, özelleştirmeler yoluyla son 5 yılda 22 milyar dolar kaynak sağlandı.
Ağırlığı son 3 yılda olmak üzere Türkiye ekonomisinde sadece özelleştirmeler değil özel sektöre de ilgi her geçen gün artarken, giren sermaye de 40-50 milyar dolara ulaştı.
Özelleştirmeler ve finans kesimindeki önemli birleşme ve satın almalar reel kesimde de sürerken, milyar dolarlık birleşme ve satın almalar yanında küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketler de sadece yabancılar değil yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor.

    "Krizin kazananı olabiliriz"

      TÜRMOB Genel Başkan Yardımcısı ve İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, araştırmaya ilişkin değerlendirmesinde, özelleştirmeler ve finans kesimindeki önemli birleşme ve satın almaların reel kesimde de sürdüğüne dikkat çekti.
      Arıkan, Türkiye’nin şirketlerini satarak varlık yitirdiği yönünde yorumlar yapıldığını ifade ederek, "Milyar dolarlık birleşme ve satın almalar cephesinde, küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketlere de ilgi var. Üstelik, bu şirketler sadece yabancılar değil, yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor" dedi.
Yabancı şirketlerin Türkiye’de büyüme istekleri dışında özel hisse fonlarının (private equity) giderek artan ilgisinin şirketlerin değerini artıran unsurlar arasında yer aldığını belirten Arıkan, bugüne kadar Türkiye’nin "dev"lerine gelen milyarlarca dolarlık ortaklık ve satın alma teklifinin, artık daha orta kademe şirketlere sıçradığını, bu akımın arttıkça ve yabancıların sıcak para yerine Türkiye’ye getirdiği doğrudan sermaye yükseldikçe, krizlerden korunma şansının o derece arttığını vurguladı.
Arıkan, bugüne kadar gelen sermayenin birleşme ve satın almalarla ülkeye giriş yaptığını, bundan sonra sıfırdan yatırım (greenfield) olması gerektiğine dikkati çekerek, ekonomi yönetiminin her sektöre teşvik vermek yerine, sıfırdan yatırımlara özel önem verilmesi

Gerektiğini kaydetti.
Bu yaklaşımın, Türkiye’ye kalifiye iş gücüyle destekleyecek eğitim programlarıyla dünyanın en büyük üretim merkezlerinden biri yapacağı görüşünü aktaran Arıkan, "Avrupa, Orta Doğu ve Müslüman dünyasının kavşak noktasında bulunun Türkiye, petrolü olmasa da dünyanın gelmek için çırpındığı bir ülke olabilir. Bunun için biraz çaba ve teşvik Türkiye’yi krizin kazananı yapabilir" dedi.

FAİZ ORANLARI ARTTIRIMA GİTTİ

2006 yılında yüzde 1 seviyesinin altını gören konut kredisi faiz oranları, aynı yıl mayıs ayında yaşanan dalgalanma ile yüzde 2'nin üzerine çıkmıştı. O süreçten sonra temkinli bir seyir izleyen faizler küçük miktarlarda düşüş gösterse de konut alıcılarının beklediği oranlara bir türlü yaklaşmadı. Dünya piyasalarında yaşanan belirsizlikler nedeniyle bankalar da harekete geçerek uzun bir süre sonra ilk defa düşüş trendindeki konut kredisi faizlerini yeniden yükseltmeye başladı.

Düşük vadelerde yüzde 1'in bile altına düşen faiz oranlarının bu yükselişten sonra nasıl bir seyir izleyeceği ise merakla bekleniyor. Çünkü binlerce kişi konut almak için faiz oranlarının düşmesini bekliyor. Uzmanlar ise 2008 yılının sonunda yüzde 1'i görmesi beklenen faiz oranlarının bu seviyeye bu yıl içinde ulaşamayacağı görüşünde birleşiyor. Kredi faizlerinde bir miktar daha yükselişin olabileceğine işaret eden uzmanlar, ancak bu durumun 2006 yılında yaşanan 'şok'a hiçbir şekilde benzemediğini ifade ediyor. Uzmanlar, konut kredisi faiz oranlarının konut alıcıları için halen cazip olduğunu vurgularken, piyasanın ve fiyatların durgun olduğu şu dönemde konut almanın avantaj olabileceğini belirtiyor.

Birçok banka konut kredisi faiz oranlarını yükseltti:
Akbank: 12 -240 ay vadede yüzde 0,99 ile 1,29 arasındaki faiz uygulayan banka oranlarını tüm vadelerde yüzde 1,34'e çıkardı.
Bank Pozitif: 6-120 ay vadede yüzde 1,29 olan faiz oranını yüzde 1,34'e yükseltti.
Denizbank: 3-180 ay vadede aylık yüzde 1.31 olan konut kredisi faiz oranlarını aylık yüzde 1.33’e çıkardı.
Finansbank: 3-360 ay vadede yüzde 1,24 ile 1,28 aralığındaki faiz oranını yüzde 1,30-1,33 bandına yükseltti.
Garanti Bankası: 6-240 ay vadede yüzde 1,29 ile 1,32 bandındaki faizlerini yüzde 1,34'e çıkardı.
HSBC: 6-360 ay vadede yüzde 1,38-1,53 bandındaki faiz oranlarını yüzde 1,47-1,53 bandına yükseltti.
İş Bankası: 1-120 ay vadede yüzde 0,90 ile 130 aralığındaki oranlarını yüzde 1,01-1,34 seviyesine çekti.
MillenniumBank: 1-180 ay vadede yüzde 1,44 olan faizini yüzde 1,46-1,60 bandına çıkardı.
Yapı ve Kredi Bankası: 3-240 ay vadede yüzde 1.31 olan faizini yüzde 1.35’e yükseltti.

Konut kredileri faiz oranları(*)

*Konut kredi faiz oranları bankaların internet sitelerinden alınmıştır.

İŞ YERİNE YATIRIM YAPAN KAZANIYOR!

İşyerine mi, konuta mı yatırım daha karlı? Nerede, hangi tip ticari gayrimenkul yatırımı yapmak daha doğru? Dükkan mı, mağaza mı? En çok kazandıran bölgeler nereler? İşyerine yatırım yaparken nelere dikkat etmek gerekiyor?
Her ne kadar gayrimenkul yatırımı deyince akla ilk olarak konut ve arsa gelse de ticari gayrimenkuller de en az bunlar kadar ilgi görüyor.
Bugün Beyoğlu, Nişantaşı, Kadıköy ve Maslak gibi semtlerde özellikle cadde üzerindeki dükkan, mağaza ve ofisler servet değerinde. Bu tip yerlerin kiralık fiyatlan ise sürekli artıyor. Sadece merkezi yerlerde mi?.. Gelişen bölgelerde de dükkan, ofis ve mağaza sahibi olmak son derece karlı. Çünkü buralarda işyerleri fazla prim yapan gayrimenkuller arasında.
Son yıllarda özellikle metropollerdeki merkezi yerlerde ticari gayrimenkullerin daha fazla prim yaptığını söyleyen Remax İş Gelirme Yöneticisi Ebru Karahan, pekçok yatırımcının dükkan ve mağaza almaya yöneldiğini belirtiyor. Türkiye Franchise Geliştirme ve Projeler Müdürü Sinan Şerif oğlu da, yatırımcıların son dönemlerde mağaza, dükkan ve ofis tarzındaki iş yerlerine daha fazla rağbet göstermeye başladığını dile getirerek bu konuda talebin arttığını doğruluyor.

KONUTA GÖRE DAHA KISA SÜREDE AMORTİ EDİYOR

Konutun ortalama amortisman süresinin 12 yıl olduğunu söyleyen Şerifoğlu, ticari gayrimenkulde bunun 8 yıl olduğunu belirtiyor. Ticari gayrimenkulde arzın sınırlı olduğunu söyleyen Şerifoğlu, "Buna karşılık çok yoğun bir talep var. Bu da yatırımcılar için fırsat doğuruyor" diyor.
Konuta oranla mağaza, dükkan ve ofise yatırımın daha karlı olduğunu söyleyen Reha Medin Emlak Hizmetleri Genel Müdürü Nabi Cücük ise işyerine yatırımın avantajları konusunda şunlan söylüyor:
"İşyerlerini konuta göre daha kısa sürede ve daha fazla fiyata kiraya verebiliyorsunuz. İşyerlerinde konuta göre vergi avantajı da daha fazla. Konutta, 2 bin 300 YTL kira geliri olan ev sahibi beyanname vermek zorunda, işyeri sahibi olan biri için ise ancak 19 bin YTL gelir elde ettiğinde böyle bir zorunluluk var."
Gelişmekte olan bölgelerde hem konut hem de ticari gayrimenkule yatırım yapanlann kazançlı çıkacağını belirten Şerifoğlu ise, "Aslına bakarsanız her iki tip gayrimenkulun de kendine göre daha değerli olduğu bölgeler var. Ama konu ihtiyaç değil, yalnızca yatınm yapmak ise, durum gelişme gösterecek bölgede kilitleniyor. Ama daha çok para kazanmak istiyorsanız o zaman gelişme gösterme ihtimali olan bölgeyi belirlemek çok önemli. Ulaşımın henüz çok sık olmadığı, hemen her ihtiyacınızı anında karşılamayacağınız en azından arabasız hareket etmenin çok zor olduğu bölgeler var. Hal böyle olunca gayrimenkulun değerini belirleyecek bu tip maddelerin bile voksunlugu değerin daha düşük tutulmasına başlangıçta neden oluyor. Tabii zamanla bölge geliştikçe gayrimenkulun yapısal özellikleri dışında çevresel değerlen de artmaya başladıkça size ait gayrimenkulun değeri de doğal olarak katlanıyor. Bu açıdan baktığınızda gelişmekte olan bölgelerdi konutun da ticar gayrimenkulun de getirişi yüksek. Yatınm yapmayı düşünenlere her iki tip gayrimenkulu öneriyoruz" şeklinde konuşuyor.

EN KARLI YATIRIM MAĞAZA

Ticari gayrimenkul yatırımı yapanların genellikle satmak yerine kiraya verme düşüncesinde olduğunu söyleyen Sinan Şerifoğu, "Eğer alım yaptığınız bölgede henüz tam bir gelişim olmadı ise zaten başlangıçta gayrimenkulu kiraya vermek her zaman için daha doğru bir sonuç sağlıyor. En azından kiraya verdiğinizde masraflarınızı çıkarırken, bölge değer kazanmaya başladığında sizin gayrimenkulunuzun de kazanacağı değer sayesinde yatırımınızı çok karlı bir duruma getiriyorsunuz" diye konuşuyor.
Peki hangi tip ticari gayrimenkule yatırım yapmak daha karlı? Ebru Karahan, bölgelere göre değişmekle birlikte en karlı yatırımın mağaza olduğunu belirtiyor. Karahan'a göre bunu dükkan ardında da ofis izliyor.

EN ÇOK PRİM YAPACAK YERLER...

"Merkeze yakın olan ve yaya trafiğinin yoğun olduğu yerlerin yatınm potansiyeli daha yüksek" diyen Karahan, ticari gayrimenkul açısından en karlı bölgelerin ise Beyoğlu, Bağdat Caddesi, Kozyatağı, Levent, Etiler, Bebek, Maslak, Yeniköy ve Ataşehir olduğunu belirtiyor. Ebru Karahan'a göre ise uzun vadede kentsel dönüşüm projelerinin yer aldığı alanlarda da yatırım yapmak son derece mantıklı.
Sinan Şerifoğlu ise küçük ölçekli yatırımcılar için gelişme potansiyeli olan yeni yerleşim yerlerine yatırım yapmanın daha mantıklı olduğu görüşünde. Şerifoğlu, "Şehir merkezinde yeni yeni gelişmekte olan bölgelerde, mağaza ve dükkanlara ihtiyaç olacak. Bu küçük yatırımcılar için fırsat" diyor.

Yatırımcılara özellikle İstanbul'un kuzeyini işaret eden Şerifoğlu, Üçüncü Köprü'nün geçeceği düşünülen güzergahta yatınm yapmanın daha mantıklı olduğunu belirtiyor. Şerifoğlu'na göre, Sarıyer, Silivri, Sinanoba, Mimaroba, Ömerli, Şile ve Beykoz gibi bölgeler Üçüncü Köprü projesinden sonra daha da değerlenecek. Bu nedenle buraya hem konut hem de ticari gayrimenkul yatırımı yapmak karlı.

KONUTLAR İNTERNETTEN KİRALANIYOR

Emlak piyasasında kiralanan konutların illere ve ilçelere göre dağılımını ortaya koyan araştırmaya göre, şimdiye kadar site üzerinden yaklaşık 35 bin konut kiralandı. Yaklaşık 20 bin konutun kiralandığı İstanbul bu alanda çok büyük bir farkla diğer illerin önüne geçerken, İstanbul Anadolu yakasında 9 bin 150, Avrupa yakasında ise 10 bin 100 konut kiraya verildi. Diğer illerden Ankara’da yaklaşık 4 bin 800, İzmir’de 4 bin 100, Bursa’da 1400, Antalya’da 1100, Denizli’de 690, Muğla’da 550, Kocaeli’nde 530, Adana’da 330, Tekirdağ’da 310 ve İçel’de ise 250 konut kiralama işlemi yapıldı.  

İlçelere göre bakıldığında ise İstanbul Kadıköy’de yaklaşık 2 bin 600 konut, Büyükçekmece’de 2 bin 300, Üsküdar’da 1600, Beşiktaş’ta 1400, Maltepe’de 1020, Sarıyer ve Bakırköy’de ise 1000 konut kiraya verildi. Ankara Çankaya’da yaklaşık 2 bin 500 konut, Etimesgut’ta ise 1000 konut kiralanırken, İzmir Karşıyaka’da yaklaşık 1500 konut, Konak’ta ise 1000 konut kiracı buldu.

Konutların internet sayesinde çok daha koyla ve hızlı yoldan el değiştirdiği emlak piyasasında zamanla bu alanın etkinliğini daha arttırması beklenirken, bu sayede sektöre ilişkin yol gösterici verilere de çok daha kolay şekilde ulaşılıyor.

Kiralanan konutların illere göre dağılımı

Kiralanan konutların ilçelere göre dağılımı                    

KONUT FİNANSMANI KREDİ VERGİLERİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA !

Gelir İdaresi Başkanı Mehmet Akif Ulusoy imzasıyla yayımlanan Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi İç Genelgesine göre, istisna uygulanması gereken bu krediler dolayısıyla, fazla ve yersiz uygulanan banka ve sigorta muameleleri vergisinin iade edilebilmesi için, işlemin konut finansmanı tanımı kapsamında vergiden istisna edilmiş bir işlem olması gerekecek.
Bu vergiye muhatap olanlar ile bu işlemleri yapan mükellefler, mükellefiyetin bulunduğu vergi dairesine başvuracak. İade konusu işlem nedeniyle ilgili vergilendirme döneminde banka ve sigorta muameleleri vergisinin beyan edilip, ödenmiş olduğu da mükellef tarafından belgelendirilecek. Aynı şekilde, işlemin konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde de bulunulmadığı ortaya konulacak. Bu çerçevede, banka şubeleri tarafından ödenen banka ve sigorta muameleleri vergisinin istisna uygulanması gereken konut kredi işlemleri dolayısıyla lehe alınan paralar üzerinden hesaplanarak ödenen vergi olduğunun tespiti halinde, mükellefe iade yapılacak.

www.egitimliemlakcilar.org