Mart 2007 Bülteni

MORTGAGE TÜRKİYE’DE!

Kamuoyunda Mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının Meclis'ten geçerek yasalaşmasının ardından emlak sektöründe yeni bir dönem başlıyor.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif  Şener, Mortgage kredisinin ancak hesabını iyi yapan insanlar tarafından kullanılabileceğini belirterek, sistemin düzenli gelir olması halinde sağlıklı işleyebileceğini ifade etti. Şener, Mortgage'in insanlara bedava ev dağıtma sistemi olmadığını, bir kredilendirme sistemi olduğunu belirterek tutsat ile ellerinde az miktar para olan ve belli miktar taksit ödeyebilecek durumda olanların ev sahibi olabileceklerini kaydetti. Sistemin gerekçesini ve getirilerini  ‘Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Mortgage çıkmasa bankalar konut kredilerine sınır getirmek zorunda kalacaklardı. Bankalar konut kredisi vermeye devam edecekler. Uzun vadede sistem tamamıyla oturmuş, yerleşmiş olacak. Gelecek kuşaklar için de güçlü kredilendirme mekanizması oluşacak.’' cümlesiyle ifade eden Şener, sektördeki atılımların devam edeceğini keydetmiştir.

TBMM Genel Kurulu'nda görüşmelerinde kabul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak. Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı.

Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, "Konut Finansmanı Fonu" oluşturulacak.

Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

MORTGAGE NASIL İŞLEYECEK?

* Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

* Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

* Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.

* Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

* Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat, borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.

MORTGAGE HAKKINDA MERAK EDİLENLER

* Mortgage kredisini kim verecek? Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri de kurulabilecek.

* Borçlanma nasıl olacak? Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 bin YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

* Evi olan da sistemden yararlanabilir mi? Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

* Dikkat edilmesi gereken konular nelerdir? Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yaparak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

* Faiz sabit mi olacak? Tüketiciye sabit ve değişken faiz olmak üzere iki seçenek sunulacak. Sabit faizde ilk taksitte ne ödeniyorsa, vade sonunda da aynı taksit ödenecek. Sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın da rızası olmadan değiştirilemeyecek.

* Kredi kullanan değişken faizi tercih etti ve bir süre sonra piyasada faizler aşırı yükseldi. Bundan nasıl etkilenecek? Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

* Krediyi kullanan borcunu ödemezse ne olacak? Taksidini iki ay aksatan müşteriye banka bir ay süre verecek. Üçüncü ay sonunda da taksidini ödemezse banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacak. Satıştan gelen paradan banka alacağını mahsup edecek ve kalanını müşteriye iade edecek.

* Evin devir ya da satışı mümkün mü? 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar ceza alınacak.

* Borcunu vadesinden önce kapatmak isteyenlerin durumu ne olacak? Ödeme takviminin bir aşamasında borcunun kalanını kapatmak isteyenler kalan borcun yüzde 2'si oranında erken kapama cezası ödeyecek.

* Mortgage'ın şu anda uygulanan banka kredisinden farkı nedir? Şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödüyor. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden karşılıyorlar. Mevduatın büyük bir kısmı 3 aydan daha kısa vadeli. Vade uyumsuzluğu nedeniyle yüksek faiz uygulanıyor.

* Vatandaş başvurduğunda krediyi hemen alabilecek mi? Hayır. Bankalar tanıtım broşürleri hazırlayacak, kredi riskleri kitapçıkta yer alacak. Hangi alternatiflerin hangi avantaj ve dezavantajları olduğu örneklerle yer alacak.

* Hangi konutlar sistemden yararlanacak? Arzı artıracak mekanizmaları desteklemek amacıyla proje ve inşa halindeki konutlar da mortgage kredileriyle desteklenecek. Kendi arsası üzerine konut yapacaklar da sistemden faydalanabilecek. Ancak konutun iskan izni olması, yani yasal olması gerekecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

* Sistem nasıl işleyecek? Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve yurtdışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek.

* Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi? Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

* Bu sistemin riski nedir? Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.

* Mortgage sistemine dahil olan çiftlerin boşanması veya vefatı halinde ne olacak ? Bankalar, mortgage'a geçecek tüketicilerde krediyi kullanan kişinin eşine 'Eş Muvafakatnamesi' adı altında bir feragatname imzalatacaklar. Böylece eş bankaya karşı yasal olarak evden vazgeçmiş olacak. Mortgage kredisi kullanan kişinin vefatı halinde banka hayat sigortasından kalan borcun tamamını alacak.

AVRUPALI GAYRİMENKUL UZMANLARININ FAVORİSİ İSTANBUL !

Avrupalı 400 gayrimenkul uzmanın katılımı ile gerçekleşen “Emerging Trends in Real Estate® Europe 2007” raporuna göre en çok büyüme vaat eden kent İstanbul.

Katılımcılar olgun bir küresel emlak piyasası olma yolundaki İstanbul’un son yıllardaki ilerlemesine bağlı olarak İstanbul’u en üst sıraya koydu.  Uzmanların genel görüşü: “İstanbul önümüzdeki 10 yılın yıldızı olacak.” Raporda İstanbul başta olmak üzere Türkiye gayrimenkul piyasası ile ilgili olarak öne çıkan sonuçlar şöyle:

- İstanbul en çok gelişme vaat eden şehir, dolayısıyla gayrimenkul almayı düşünenler için de üst sıralarda yer alıyor
- Avrupa’da sermaye Orta ve Doğu Avrupa’ya kayıyor. Türkiye de Avrupalı yatırımcıların takip ettiği ülkeler arasında
- İstanbul, riske göre kazanç sıralamasında geçtiğimiz yıla göre 8 basamak yükselerek  11. sırada yer aldı

İstanbul’daki kentsel dönüşüm çalışmaları Avrupalı yatırımcının ilgisini çekiyor. Devletin şehirdeki eski bölgelerin 2015’e kadar yenilenmesine ilişkin planları ve bu planlara bağlı büyük ölçekli projeler yatırımcıların takibinde. Konuyla ilgili düzenlemenin yasalaşmış olması memnuniyet yaratıyor ancak seçim yılı olması nedeniyle katılımcıların bazıları hükümetin uygulama konusunda gönülsüz olabileceğini düşünüyor. Ancak 2007 yılından sonra kentsel dönüşüm çalışmaları İstanbul gayrimenkul piyasasının en hareketli alanı olacak.

İSTANBUL İLE İLGİLİ SONUÇLAR

DÜNYANIN EN PAHALI EVLERİNDEN İKİSİ TÜRKLERİN

Forbes dergisi dünyanın en pahalı evleri listesini yayımladı. En pahalı ilk on evin arasında Boğaz'daki Erbilgin ailesine ait yalı ve Halis Toprak'ın Londra'daki malikânesi de var.

Listenin başında İngiltere'deki Uptown Court malikânesi bulunuyor. Hem Buckingham Sarayı hem de Hampton Sarayından büyük olan bu malikânenin 103 odası, 5 yüzme havuzu, squash ve tenis kortu, bowling salonu ve 50 kişilik özel bir sineması var. Uptown Court'un bir özelliği de Kraliçe Elizabeth'in Windsor Sarayı'na komşu olması. Fiyatı 138 milyon Dolar.

İkinci sırada Suudi Arabistan'ın eski Washington Büyükelçisi Prens Bender bin Sultan bin Abdul Aziz'in Colorado'nun ünlü kayak merkezi Aspen'deki dağ evi yer alıyor.. Bir diğer adı Starwood Ranch olan bu dev büyüklükteki dağ evinin 15 yatak odası ve 16 banyodan oluşuyor. 500 dönümlük bir alana yayılmış dağ evinde kapalı yüzme havuzu, kapalı tenis kortu ve Prens'in atları için inşa edilmiş ahırlar da bulunuyor. Aspen'deki dağ evinin fiyatı 135 milyon Dolar.

Listenin üçüncü sırasındaki ev Florida'nın Palm Beach şehrinde. Amerikalı milyarder Donald Trump, Okyanus kıyısındaki bu malikaneyi iki yıl önce iflas eden bir işadamından 42 milyon 250 bin Dolar'a almış. Yoğun bir dekorasyondan sonra evin bugünkü fiyatı 125 milyon dolara ulşmış.

Dördüncü ev Nevada'daki Tahoe Gölü kenarında "Tranquility" adı verilen malikâne. 100 milyon dolar değer biçilen malikanenin sahibi Tommy Hilffiger markasının yaratıcısı Joel Horowitz. Evin yaşama alanı yaklaşık 2000 metrekare civarında ve 35 bin adet şarabı içinde saklayabilecek kadar büyük bir mahzene sahip.

Beşinci sırada Yeniköy'deki Erbilgin Yalısı yer alıyor. Boğaz kıyısındaki yalı 64 odalı. İçinde yüzme havuzu ve Türk hamamı da var. 75 metre uzunluğunda özel rıhtıma sahip (Boğaz'daki en büyük ikinci rıhtım) ve arazide ayrı bir köşk de var. Fiyatı 100 milyon Dolar.

Altıncı sırada gene Türk işadamı Halis Toprak'ın Londra'nın kuzeyindeki The Bishop's Avenue'da yer alan Toprak Mansion adlı malikanesi var. Toprak Mansion "neoklasik bir saray" olarak nitelendiriliyor. 2 bin 600 metrekarelik malikânede; dört mutfak, Türk hamamı ve 40 kişilik yemek salonu da bulunuyor. Toprak'ın evi Glentree Estates aracılığıyla 99 milyon dolardan yeni sahibini bekliyor.

Diğer 4 ev:

7)"Üç göller malikânesi", Bridgehampton New York. Fiyatı 75 milyon dolar

8) Portebello Malikânesi, California. Fiyatı 75 milyon dolar

9) Pierre Penthouse New York, fiyatı 70 milyon dolar

10) Cap Ferrat Malikânesi- Cote D'Azur Fransa, fiyatı 65 milyon dolar

ANKARA’DA EMLAK VE YATIRIM FUARI

İN-FAŞ Fuarcılık A.Ş. tarafından 21 – 24 NİSAN 2007  tarihleri arasında Ankara Atatürk Kültür Merkezi’nde  düzenlenecek organizasyon gayrimenkul, inşaat ve emlak (Konut ve İşyeri) konularında faaliyet gösteren aracı kurumlar, finans kurumları, sektöre ürün ve hizmet sunan firmalar ile ihtiyaç sahiplerini bir araya getirmeyi hedefliyor.

1-Hızlı nüfus artışı
2-Hızlı nüfus artışına paralel artan emlak ihtiyacı
3-Gayrimenkulün en önemli yatırım araçlarından biri olarak görülmesi
4-Alternatif konut (Yazlık vs) sahibi olma ihtiyacının artması
5-Nitelikli emlak ihtiyacının artması
6-Yapılan inşaat ve projelerin artması ve seçeneklerin fazlalaşması

"EMLAK & YATIRIM ‘07 Fuarı"nın önemini ve sektörde faaliyet gösteren kurum ve firmaları ihtiyaç sahipleri ile daha fazla bir araya getirme gerekliliğini arttırmaktadır. Bu nedenle iş yapmak istediğiniz tüketici ve yatırımcılarla sizleri doğru zamanda,  doğru yerde bir araya getirmeyi amaçlıyor ve siz değerli firmalarımızı bu ticari platformda yer almaya davet ediyoruz. Fuarda bulunacak olan katılımcı sektörler ise;

Akıllı Binalar, A ve B Sınıfı Konut Projeleri
Villa, Çiftlik Evi, Dağ Evi, Ahşap Ev Projeleri
Alışveriş Merkezleri, Plazalar, İş Merkezleri ve Projeleri
Prefabrik ve Çelik Yapılar ve Elemanları
Toplu Konutlar, Kooperatifler
Yönetim ve Danışmanlık Firmaları
Proje ve Maket Yapan Firmalar
Dekorasyon Şirketleri, Tasarımcılar, Mimarlık Büroları
Devre Mülk İnşaat ve Satış Şirketleri, Arsa Ofisleri
Yapılmış ve Yapılmakta Olan Konut Projeleri
Finans Şirketleri, Bankalar, Emlak Şirketleri
Sigorta Şirketleri
Yapı Teknolojileri ve Sistemleri
Peyzaj Firmaları, Rekreasyon ve Spor Tesisleri
Bina ve İşyeri Hizmetleri (Güvenlik, Temizlik, Nakliye)

Ev Elektroniği ve İnşaat Yan Sanayi Firmaları
Gayrimenkul İçerikli İlan ve Haber Portalları

DUBAİ’DE EMLAK ENSTİTÜSÜ

Ortadoğu’nun emlak geliştirme alanında çalışan profesyonellere hitap eden ilk akademik eğitim merkezi Dubai’de açıldı. Dubai Gayrimenkul Enstitüsü bölgenin parlayan yıldız sektörü olan emlak alanında akademik çalışmalar yapan ilk kurum olacak. Emlak ve gayrimenkul sektörlerinin son yıllarda Dubai’de ve körfez bölgesinin tamamında kazandığı ivmenin bir sonucu olarak kurulen enstitü, endüstrinin ihtiyaç duyduğu spesifik uzmanlık eğitimlerini verecek. Bu yılın sonbahar döneminde eğitime başlayacak enstitude emlak ve gayrimenkul alanlarında lisans programları, lisansüstü programları, yönetici sertifika programları ve kısa dönemli kurslar yer alacak. Enstitü, emlak ve gayrimenkul alanında dünyanın önde gelen üniversite ve fakülteleri ile işbirliği içinde programlarını hazırlıyor.
Dubai Emlak Enstitüsü’nün vizyonunu çizmek için geniş katılımlı bir yönetim kurulu oluşturuldu. Şu anki kurulda Dubai Holding’in üç önde gelen kurumu yer alıyor: Sama Dubai, Tatweer ve Dubai Properties. Dubai’nin diğer tanınmış şirketleri Dubai World, Emaar, Emaar India ve Dubai Islamic Bank da enstitünün hissedarları arasında yer alıyorlar.  Enstitü bölgenin diğer gayrimenkul ve emlak kuruluşlarının da ortaklığına açık olacak. Ortadoğu ve Kuzey Afrika, Asya, Doğu Avrupa ve Türkiye gayrimenkul ve emlak piyasalarına hitap eden akademik modüllerde emlak ve gayrimenkul geliştirme süreçleri, gayrimenkul değerleme prensipleri, gayrimenkul finansmanı, gayrimenkul bankacılığı, risk yönetimi, gayrimenkul hukuku ve değer yönetimi gibi konular yer alacak.
Öğrenciler aynı zamanda pazarlama, emlak yönetim ve finansmanı, kurumsal yapı, büyükşehir ekonomileri, şehir gelişiminin yapısı ve tarihçesi, büyükşehir kamu yönetimi politikaları ve pazar analizleri gibi alanlarda da eğitim görecekler. Endüstriye özel kurslar mimari ve tarih, uluslararası gayrimenkul, proje geliştirme, kamu ilişkileri ve gayrimenkul analizlerinde bilgi teknolojilerinin kullanımı gibi başlıkları da içerecek.

Enstitü ortaklarından olan Sama Dubai, Dubai Holding’e bağlı özel bir şirket. Mevcut projelerinden bazıları ise; Dubai Towers – Doha; Dubai Towers – Kazablanka, Fas, Amwaj – Rabat, Fas, Salam, Beach Resort & Spa – Bahreyn, Salam Mountain Beach Resort & Spa – Yiti, Umman, Marina de Casablanca, Fas, The Lagoons – Dubai, BAE

www.egitimliemlakcilar.org